Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

Как признать соглашение недействительным?

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

  1. Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
  2. Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
  3. Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности — или является полностью недееспособным.
  4. Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
  5. Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
  6. Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
  7. Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
  8. Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
  9. На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
  10. Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

В каких случаях допустимо признание сделки по договору недействительной? Существует ряд оснований, отраженных в параграфе № 2 ГК РФ, согласно которым сделка может быть признана недействительной:

  • Как оспорить договор купли продажи квартиры в МосквеЕсли сделка противоречит какому-либо закону (ст. 168 ГК РФ).
  • Если сделка ничтожна (ст. 166 ГК РФ). Например, при совершении данной сделки не были переданы деньги или оформлялся договор дарения недвижимости, а на самом деле так называемому «дарителю» платились деньги.
  • Если появилась информация о том, что одна из сторон была признана недееспособной (ст. 171 ГК РФ).
  • Если сделка заключалась лицом, которое находилось в момент подписания договора купли-продажи в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом отравлении).
  • В случае совершения сделки с несовершеннолетним до 14 лет (ст. 172 ГК РФ). Естественно, лица до 18 лет могут обладать своим собственным имуществом и могут его продавать, но при заключении договора необходимо получить согласие родителей. Они тоже ставят свою подпись (после подписи несовершеннолетнего) и пишут «Согласен».
Важно! Чтобы оспорить сделку купли-продажи нужно тщательно подготовить документальную базу, подтверждающую недействительность договора или отсутствие желания у сторон выполнять свои обязательства.

По иску потерпевшего сделка, совершенная под влиянием угрозы, шантажа, насилия и обмана (ст. 179 ГК РФ), а также при стечении тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) может быть оспорена и признается недействительной.

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.Сделка, суд и мошеник
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

Базовый комплект:

  • Как оспорить договор купли продажи квартиры в МосквеДоказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
  • Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

  • Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
    1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
    2. отсутствие расписок, что средства были получены.
  • Иные доказательства противозаконности сделки.

Сбор доказательств

  • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
  • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
  • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
  • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

Составление иска

В иске указывается:

  1. Как оспорить договор купли продажи квартиры в МосквеСведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
  2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
  3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
  4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
  5. Требования, которые выдвигает истец.
  6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.

Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

СОВЕТ: Покупатель может требовать не только возвращения денежных средств, но и возмещения морального вреда, если таковой присутствовал. В требованиях можно указать также возмещение судебных расходов и иных убытков, которые повлекла сделка.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры

Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

  1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
  2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
  3. Отклонить требования истца.

Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 0,5% от суммы иска.

Механика сделок

Потенциальная возможность потерь часто заложена в не до конца продуманную механику сделки. Ведь нередко покупатель недвижимости передает средства продавцу тогда, когда заключается договор купли-продажи, и только потом стороны отправляются проводить госрегистрацию совершенной сделки. Но дело в том, что российское законодательство не предполагает мгновенной регистрации – между подачей документального пакета на госрегистрацию и непосредственной госрегистрацией проходит срок, который может растянуться на месяц.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в СПб

Общие правила о недействительности сделок

Адвокат Гордон А.Э.

Сам по себе вопрос об оспаривании договора свидетельствует о наличии двух обстоятельств: 1) интереса расторгнуть, отменить договор купли продажи,  и 2) очевидном не согласии, по крайней мере, одной стороны договора, отказываться  от квартиры.

Большинство подобных споров успешно разрешаются в суде. По крайней мере для одной из сторон.

Сейчас совсем не редкость, когда не только ответчик, но и истец не пользуются услугами адвоката, если нужно оспорить договор купли продажи в суде или завещание.

По моему мнению, и большинства коллег-адвокатов, при возникновении спора по недвижимости нужно сразу обращаться к адвокату, по крайней мере, на консультацию. Это не такие большие деньги даже в Москве. Обращение к профессионалу позволит в самый короткий срок оценить реальные перспективы именно вашего дела, получить ответ на вопрос «Что делать?», и оценить свои силы самостоятельно вести дело в суде.

Можно  искать ответ на бесплатных сайтах и форумах, где не известно кто, назвав себя адвокатом, раздает советы. Сами адвокаты на сайтах, никогда не дают точного ответа и предупреждают: для правильного ответа нужно ознакомиться с ситуацией по документам, тем более, когда задают вопрос: что делать?

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Как составить план продаж - правила и примеры на месяц и на год || Приказ об установлении плана продаж

Выше показан один из таких способов — расторжение договора по основаниям ст. 451 ГК РФ. Для дарения используется отмена дарения (ст. 578 ГК РФ). Существует и другие приемы оспаривания купли-продажи, но применить их возможно только при наличии в сделке определенных обстоятельств.

Внимание! Текст судебного акта начинается с договора дарения, но к отношениям сторон применены правила о договоре купли-продажи.

Квартира в Москве в долевой собственности двух лиц. Один из сособственников дарит свою долю постороннему лицу. Второй сособственник обращается в суд о признании сделки притворной и переводе на него прав покупателя.

Иск удовлетворен.

Митрофанова Светлана

При рассмотрении дела истцу удалось доказать, что после заключения договора дарения между дарителем и одаряемым имела место встречная передача денег. То есть, в нарушение закона о безвозмездности дарения (ст.572 ГК РФ) в сделке установлены признаки сделки купли продажи. А при продаже доли общей собственности собственники остальных долей имеют преимущественное право покупки, которые в данном случае были нарушены.

Рассматривая дело суд применил пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Таким образом, в случае установления того, что участник общей долевой собственности заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в праве собственности третьему лицу в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, либо с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход названных правил, договор дарения может быть квалифицирован как договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил и, соответственно, другой участник общей долевой собственности вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в порядке 250 ГК РФ.

Оценив фактические обстоятельства по делу, представленные доказательства в совокупности и во взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый истцом договор дарения прикрывал собой договор купли-продажи спорной доли квартиры, поскольку является возмездной сделкой, в которой имеются все существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.).

Таким образом, руководствуясь положениями ст. ст. 166,167, 170, 454, 572 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что договор дарения от ***, заключенный между **** и ****, является ничтожным. При этом, суд правомерно исходил из отсутствия у сторон воли для наступления последствий совершения сделки по дарению доли квартиры.

1) Недействительность дарения, как притворной сделки

2) Действительность купли-продажи и перевод прав покупателя на третье лицо

В этом конкретном деле, в конкретных обстоятельствах, представитель ответчика, адвокат, в ходе рассмотрения дела использовал  знания гражданского права. Он не разбивал доводы истцов, которые возможно и удалось бы разбить, а использовал другую норму, которая позволила уйти от доводов истца, в которых он мог оказаться сильней, и одновременно эффективно защищать клиента:  адвокат попросил суд применить срок исковой давности (статьи 195, 199 ГК РФ),  Мосгорсуд апелляционное определение от 14.04.2017г. № 33-14260.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Пропуск срока может привести к утрате возможности судебной защиты.

В рассматриваемом деле это сработало – в обстоятельствах конкретного дела суд отказал в иске, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Большинство наших клиентов о таких деталях даже не знают. И им такие детали не нужно знать, этим занимается адвокат, и при подготовке к судебным заседаниям обсуждает с клиентом тактику защиты, правовые основания и необходимые доказательства. Разъясняет плюсы и минусы возможные варианты развития процесса.

Вы — ответчик по иску о недействительности сделку купли продажи недвижимости,  как защищаться? 

Ответ очевиден и прост: Только обратившись к адвокату.

Любой адвокат знает: При подготовке иска, или защищаясь от иска,  необходимо искать все возможные варианты для обоснования своей позиции. И использовать наилучшую позицию.

На консультациях по спорам о недвижимости клиенты говорят о чем угодно, приводят любые доводы, но доводы процессуального характера – крайне редко.

Упомянутое выше дело интересно для обоснования возражений истца о порядке исчисления срока исковой давности.

Разрешая исковые требования в предварительном судебном заседании, суд сослался на ст. ст. 181, 199, 200, 201 ГК РФ, согласившись с доводом ответчика …. о пропуске истцом срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

По смыслу ст. 177 ГК РФ с иском о признании сделки недействительной может обратиться гражданин, совершивший сделку.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исходя из этого, в судебном заседании необходимо было выяснить, могла ли ответчик по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке. Без выяснения этого обстоятельства нельзя исчислить срок исковой давности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии у ответчика на момент подписания договора психических расстройств или состояний, лишающих ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, судом первой инстанции не исследовалось, медицинские документы на имя ответчика не запрашивались, свидетели не допрашивались, судебно-психиатрическая экспертиза в отношении ответчика не назначалась.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что утверждение суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является преждевременным, данные обстоятельства подлежат рассмотрению одновременно с исследованием фактических обстоятельств дела и представленных сторонами и истребованных судом доказательств, включая обсуждение вопроса о назначении по делу экспертизы.

Без исследования данных обстоятельств и оценки представленных доказательств не представляется возможным однозначно установить могла ли ответчик по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать и знала о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке.

Избранный адвокатом ответчика способ защиты клиента оказался простым и эффективным.

Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

Скажем прямо: Интернет и телевизионные программы создают ложную картину очевидности, простоты и доступности разрешить судебные споры самостоятельно. После изучения многочисленных публикаций на тему «договор дарения недвижимости», «купля продажа недвижимости» и оспаривание этих договоров многие самостоятельно обращаются в суд и ведут судебный спор. Как правило самостоятельность ведения дел приводит к проигрышу.

Полученных из интернета знаний не достаточно. Судебные споры по недвижимости считаются одними из самых сложных, и требуют от участника судебного процесса знаний и опыта не только в области законодательства о недвижимости, но и множества смежных областей права: семейного, наследственного, корпоративного и т.д.

Но вместе с тем, и прежде всего в суде нужно знать и уметь пользоваться процессуальным законодательством: знать, что и как доказывать, как защищаться.

Поручите ваши защиту – адвокату.

Москва

23 мая 2017 года

Адвокат Гордон А.Э.

Как и куда обращаться, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры до и после регистрации договора – инструкция

Проанализировав функционирующее законодательство и выискав причину и основание недействительности проведенной процедуры, не следует растягивать со временем.

ВАЖНО !!! Нужно сразу обращаться в суд. Поскольку признанием недействительности сделок занимается исключительно служитель правосудия и с учетом установленных сроков давности спешить действительно есть куда.

Положительное решение в пользу истца является правомерным основанием для отмены перехода прерогативы собственности от одного субъекта к другому. В результате недвижимость вновь переходит к бывшему обладателю, а затраченные на нее финансы возвращаются приобретателю.

Подается исковое обращение в городской или районный суд в зависимости от месторасположения недвижимого объекта. При наличии исключительных обстоятельств заявление разрешено подавать по месту проживания или регистрации как ответчика, так и заявителя. При обнаружении мошеннических действий параллельно с иском подается обращение и в полицию.

  1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
  2. Напишите исковое заявление в суд, находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
  3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
  4. Подайте документы и заявление  в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
  5. Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
  6. Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

 Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона — как покупатель, так и продавец.

Как расторгнуть купли продажи без правил о недействительности

  1. В регистрации права собственности могут отказать

    В регистрации права собственности могут отказать

    Поскольку срок ожидания регистрации может растянуться на месяц, за этот месяц может случиться очень многое. Например, все еще формально являющийся собственником продавец может настолько качественно затопить соседей снизу, что полюбовно договориться не удастся и они подадут на него иск в судебную инстанцию по заливу квартиры. Или у продавца был проблемный банковский кредит, и в итоге на его квартиру было обращено взыскание. Или нашлись бывшие члены семьи, которые очень удачно выбрали время для того, чтобы заняться неспешным разделом имущества.

    В любой из подобных ситуаций на квартиру накладывается арест, причем – на неопределенный срок. А раз так, то и регистрация автоматически приостанавливается – тоже на неопределенный срок. И если случится так, что собственник окажется неспособным удовлетворить исковые требования банковской структуры, соседей или бывших родственников – сделка расторгается.

    Нередко ситуация может оказаться и не случайной. Например, собственник может заниматься продажей помещения и параллельно судиться с банковской структурой. Естественно, что приобретающая сторона об этом процессе не информируется – зачем лишний раз нервировать людей? И может произойти интересная накладка: на помещение накладывается арест, случается это, например, в пятницу, данные об аресте в ФРС поступить не успевают, а в понедельник с утра собственник регистрирует сделку. Если бы данные в ФРС пришли бы сразу – никакой сделки бы не было. Но теперь, когда дело сделано, для покупателя настало очень интересное время – ждать разрешения ситуации, и чем все закончится – заранее неизвестно.

  2. Внезапное появление претендентов на квартиру

    Вторым по распространенности «сюрпризом» для покупателя могут стать самые разнообразные претенденты на право собственности приобретаемого жилья. Их несколько категорий, но чаще всего встречаются три главные группы.

    Первая группа – это те лица, которые в процессе приватизации помещения были из приватизации квартиры исключены. Все дело в том, что закон о приватизации, успешно существовавший до 1994-го года, в этом самом 1994-м году претерпел изменения: если раньше несовершеннолетних можно было без труда исключить из приватизации, то после этой даты интересы этой группы граждан оказались учтены, а их исключение – недопустимо. Это повлекло за собой волну обращений в судебные инстанции со стороны тех уже выросших детей, которые намерены восстановить свое право собственности – и имеют на это полное право.

    Внезапное появление претендентов на квартиру

    Распространенные ситуации подобного типа – это люди, которые снимаются с регистрации по причине армейской службы или тюремного срока. За время их отсутствия родственники пользовались этой ситуацией — приватизировали и продавали недвижимость. А вернувшиеся граждане обнаруживали, что внезапно оказались самыми натуральными бомжами. Так что их намерение вернуть собственность с определенной точки зрения вполне понятно – просто для покупателя квартиры их ситуация не прибавляет радости к вопросу. Суды по вселению в квартиру или по выселению из квартиры в ближайшеевремя обеспечены.

    Вторая группа – это наследники, по разным причинам не вступившие в права своего наследства. Ситуации тут могут быть достаточно разнообразными – от внебрачных детей, наконец-то доказавших свое родство, до родни, усилиями других родственников не узнавшей вовремя о смерти наследодателя. И несмотря на то, что закон ограничивает вступление в наследство 6-месячным временным лимитом, вновь объявившиеся претенденты могут доказать свое несвоевременное информирование о смерти наследодателя, тем самым к собственной пользе продлить срок вступления в наследство и оспорить сделку купли-продажи квартиры.

    Третья группа – это ставшие уже вывшими члены семьи продавца, претендующие на раздел приобретенной в рамках брака собственности. Это вполне законно, ведь такое помещение становится совместной собственностью, и Росреестр просто не зарегистрирует сделку, если не будет предоставлено нотариально подтвержденного согласия второго супруга – пусть уже и бывшего. Повезет, если это случится до передачи денег продавцу. Но бывают и «удачные» появления такой «любящей семьи» после того, как средства были переданы продавцу, и взыскать деньги можно будет, но долго и с трудом.

Можно ли оспорить сделку по договору? Да, оспорить сделку имеет право каждая из сторон (продавец или покупатель), а также третьи лица, которые тем или иным образом были в договоре представлены или же те, чьи интересы непосредственно затрагиваются.

Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

Например, это могут быть бывшие супруги, родственники, которых незаконно выписали из квартиры, опекуны и т.д.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Адвокат Гордон А.Э.

Если заключенная договорённость была оформлена в нарушении закона, то участники возвращаются к изначальному состоянию.

Полезное видео

• личностные удостоверения обеих сторон, которые заключали договор;• в случае неисполнения 18 лет собственнику жилья, потребуется удостоверение личности законных опекунов либо родителей;• дарственный договор, обменный либо другой, который сможет подтвердить право собственности на объект недвижимости;• решение суда, если таковое имеется, о праве собственности на квартиру.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Если у вас вырисовалась после всего прочитанного мрачная и безрадостная картина и последняя надежда стать владельцам жилья растаяла – то у нас есть несколько приятных вестей, которые вернут вам былой оптимизм.

Во-первых, возможности оспорить сделку купли-продажи квартиры у тех, кто обладает на это правом, безусловно есть – но эти возможности далеко не бесконечны.

Например, исключенный из приватизации несовершеннолетний может подать заявление и попробовать оспорить сделку купли-продажи квартиры – но только в том случае, если никакого другого жилья у него в принципе нет. А такое случается очень редко. Но даже вам попался этот редкий случай – то оспаривать можно не до скончания времен, а только в рамках определенных сроков.

Во-вторых, многих проблем позволит избежать нотариальное заверение договора купли продажи недвижимости. Например, этот шаг позволит мгновенно отсеять возможность оспорить сделку купли-продажи квартиры для второго супруга продавца – потому что нотариус не позволит договору быть заключенным, а значит – продавец не получит денег.

И, наконец, в-третьих – за годы проведения сделок с недвижимостью были выработаны схемы, которые все-таки позволяют проводить расчеты безопасно и очень серьезно снижают риск того, что в случае проблем деньги не вернутся к приобретающей стороне. На первом месте среди них – самая популярная сегодня схема банковской ячейки, потому что обеспечивает спокойствие не только продавца, но и покупателя, а срок регистрации такой сделки снижается с двадцати восьми до пяти дней.

Даже на самых цивилизованных мировых рынках недвижимости все равно возможны ситуации, когда можно оспорить сделку купли-продажи квартиры. Но даже зная о такой возможности – ее всегда нужно адекватно оценивать: вопреки вымораживающим нервы рассказам бульварной прессы и страшилкам «городских легенд», далеко не каждую сделку есть возможность оспорить, а если ее оспаривают – можно эффективно защищать свои интересы в судебных инстанциях. И никогда нельзя забывать, что в процессе покупки, и в рамках судебной инстанции вам эффективно поможет добиться успеха грамотный юрист.

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Текст обращения в судебный орган рекомендуется составлять под чутким руководством высококвалифицированного специалиста. Это делается с целью грамотного и содержательного наполнения, а также чтобы заявление было принято и не отклонено. Более того, многие в таком сложном деле как спор о недвижимости стараются по доверенности передать защиту и представительство в зале прохождения процесса.

Знающий — предупрежден

Итак, основной круг проблем понятен. Теперь следует разобраться, как избежать заведомо проблемных вариантов и подстраховаться в не очень проблемных. И начинать нужно с самого что ни на есть тщательного изучения квартиры и продавца. Что именно следует искать и где это можно сделать?

Что следует выяснить обязательно – это брачную биографию собственника. Он женат? Или все-таки разведен? А помещение приобретено во время брака, до него или уже после развода? Самые общие ответы можно найти, сопоставив свидетельство на право собственности (там есть дата приобретения этого права) с документами о браке и разводе (по ним выясняется длительность брака). Помимо этого, для раздела имущества могло быть использовано брачное соглашение или судебное решение.

Не менее актуальной информацией становятся сведения о том, кто был исключен из приватизации, кто прописан или был прописан в квартире, получена ли она в наследство и находится ли под обременением.

Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

Вот только как все это выяснить?

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда

Составлять обращение самостоятельно и в общем, представлять собственные интересы в зале судебного заседания реально при полной уверенности в правоте своей позиции и достаточности знаний и доказательственной базы для ее отстаивания. Если же дело обстоит иначе, то предпочтительнее обратиться к юристу за помощью.

Подготовительный этап состоит не только в сборе необходимой документации для аргументации позиции. Также следует обдумать заранее действия и поведение другой стороны, суметь подготовить адекватный ответ. Например, при несогласии проигрыша в процессе, ответчик вправе подать возражения на суд первой инстанции.

ВНИМАНИЕ !!! Пока не будет завершено разбирательство в вышестоящих инстанциях, не произойдет и ликвидации сделки. Кстати, ее может и вовсе не последовать. Результатом процедуры считается вынесенное решение. По факту получения документа на руки, необходимо обратиться в реестр для внесения корректировок и поправок.

Если судебное заключение содержит информацию о взыскании неких средств с проигравшей стороны, то выдается исполнительный лист.  По нему производится оплата указанных расходов. Однако если обязательства не выполняются, то индивид вправе начать исполнительное производство в ФССП.  

После вашего обращения в судебную инстанцию, есть несколько вариантов, как могут дальше складываться дела:

  1. Возбуждено уголовное дело правоохранительными органами. В суде вас обязательно должен представлять адвокат. Рассматривать дело будут с третьими лицами – участковыми или полицейскими, если возникнут вопросы.
  2. Дело не носит характер уголовного, и его рассматривают без адвоката. При таком варианте вам не обязательно обращаться к адвокату. Достаточно предоставить исковое заявление и доказательства своим словам.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Законы рф при продаже квартиры Советник

Позаботьтесь о свидетельских показаниях и доказательной базе. Помните, что ответчик тоже должен находиться на заседаниях, его слова и документы можно будет опротестовать.

По окончании судебного разбирательства вы получите решение/постановление суда. Оно может быть, как в вашу пользу, так и нет.

Если суд не удовлетворил ваши требования, и вы не согласны с принятым решением, то можете обратиться в вышестоящие органы.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Где найти нужные сведения?

Во первых, вы всегда можете обратиться к нам на юридическую консультацию с вопросом или просьбой помочь. Юрист по недвижимости поможет либо словом либо делом — защитой ваших прав в суде или в составлении различных запросов, необходимых для дела.

Чтобы ни у кого не возникло законного права оспорить сделку купли-продажи квартиры, следует нужные для грамотного принятия решения сведения где-то отыскать. Какими источниками информации можно воспользоваться?

Первый друг осторожного и разумного покупателя недвижимости – это, как ни удивительно, Росреестр. Сегодня информация и этого источника по проблемным квартирам является общедоступной, причем уже – и в электронном варианте. А раз так – абсолютно обязательно следует взять выписку из ЕГРП. Из нее сразу станет ясно, находится помещение под залогом или нет, есть на нем арест или все в порядке. Причем никакого особого статуса для получения такой справки не требуется – получить ее может любой гражданин.

Как кредитор может оспорить продажу имущества

История квартиры – тема более защищенная от любопытных, однако есть тот, для кого она открыта всегда – это сам собственник. У него можно попросить расширенный вариант выписки из все того же ЕГРП, которая расскажет о том, кто владел помещением, когда владел, когда перестал владеть. Если квартира далеко не новая, то такие же сведения можно взять и в БТИ – с теми же ограничениями, «только для собственника».

Сведения о семье можно получить в развернутом варианте справки по сороковой форме – там фиксируются не только супруги, но и несовершеннолетние, которые своим правом приватизации почему-то не воспользовались. А вот если собственник такую справку по любым причинам предоставлять отказывается – это веский аргумент в пользу того, чтобы задуматься.

Однако полезно не упускать из виду, что такая информация все-таки неполна. И далеко не каждый обзавелся такими связями, чтобы ее получить, а подготовку частного детектива тоже не все проходят. Определение ситуации «на глаз» даже при выборе печенья к чаю не всегда срабатывает, а в деле покупки жилья о таком способе лучше вообще забыть.

И именно поэтому полезнейшей возможностью для покупателя становится проверка юридической чистоты недвижимости, которую предлагает юрист Законного Права, и юридическое сопровождение сделки – это самые надежные защитные меры, которые только можно предпринять, чтобы нельзя было бы оспорить сделку купли-продажи квартиры, которую вы приобрели.

Оспаривание сделок купли-продажи по общим нормам гражданского права

Применение гражданского права для оспаривания сделок по продаже имущества – универсальный способ вернуть активы в собственность должника, а значит, впоследствии принять меры для их ареста. Срок исковой давности – 3 года.

По общему правилу, любая сделка может быть оспорена одной из ее сторон. Оснований для этого много. Однако для того, что право признать сделку недействительной появилось у кредитора, который, по сути, не имеет к ней никакого отношения, требуется, чтобы сделкой или ее результатами (последствиями) были нарушены охраняемые законом интересы кредитора.

И вот здесь могут возникнуть проблемы. Поэтому стандартно используется вариант оспаривания по основанию мнимости сделки, то есть ее совершения без намерения создать юридические последствия, для вида. Такие сделки фиктивны, а с точки зрения гражданского права – ничтожны. И в этом случае от кредитора не требуется доказывать, что сделкой нарушены его права, поскольку сделка незаконна по своей природе.

Несмотря на популярность среди кредиторов основания мнимости сделки, далеко не всегда судебный процесс заканчивается успешно. Необходимость доказать фиктивность купли-продажи лежит на истце, а если должник и привлеченный им покупатель оформили все юридически грамотно, признать сделку недействительной практически невозможно.

Что помогает убедить суд в мнимости сделки:

  1. Договор между родственниками, друзьями, хорошими знакомыми.
  2. Несоразмерность цены сделки с рыночной стоимостью имущества.
  3. Несоответствие уровня доходов, в целом финансового положения покупателя со стоимостью якобы приобретенного им в собственность имущества.
  4. Отсутствие доказательств, подтверждающих факт финансовых расчетов между сторонами сделки, либо, напротив, наличие доказательств, что таких расчетов не было.
  5. Получение продавцом денег, но отсутствие хотя бы частичного погашения долга за счет вырученных от сделки средств.
  6. Имущество продолжает находится во владении и пользовании продавца, например, он продолжает жить в якобы проданной квартире, не снимается с регистрации, или использует, как и ранее, проданный автомобиль.
  7. Покупатель не принимает никаких мер, чтобы использовать приобретенное имущество в своих целях, являясь фактически только номинальным собственником.

Как оспорить договор купли продажи квартиры в Москве

В идеале кредитором должна быть представлена и доказана совокупность вышеперечисленных обстоятельств. Более того, нередко требуется доказывать, что сделка была не просто мнимой, а направленной на сокрытие имущества от возможного обращения на него взыскания. Но даже это не гарантирует на 100% положительных исход судебного дела.

Надо сказать, что все указанные факторы, отрицательно влияющие на правовую оценку сделки, хорошо знакомы очень многим должникам. И если они сознательно идут на сокрытие своего имущества, то наверняка предварительно изучать все нюансы сделки, а еще лучше – воспользуются ее юридическим сопровождением.

И тут шансы на выигрыш в суде снижаются до нуля. Поэтому оспаривание сделок должника с имуществом в рамках обычного гражданского дела – не самый лучший вариант. Его нельзя полностью сбрасывать со счетов, требуется тщательный анализ. Но в делах о банкротстве оспаривать сделки должников более эффективно, и суды чаще встают на сторону кредиторов.

Законодательство о банкротстве позволяет оспорить практически любые сделки. Главный фактор здесь – их подозрительность, а не какие-то очевидные нарушения закона.

Ключевыми основаниями недействительности купли-продажи могут служить:

  1. Осуществление сделки в течение года до или после принятия арбитражем заявления о банкротстве в случае несоразмерности цены сделки и рыночной стоимости имущества. Проще говоря, если имущество было продано по слишком низкой цене, которая не соответствует ни рыночной стоимости, ни другим сделкам купли-продажи аналогичного имущества, совершенных при схожих условиях и обстоятельствах.
  2. Продажа имущества в течение 3 лет до или после принятия арбитражем заявления о банкротстве в случае, если целью сделки было причинение вреда имущественным правам кредитора, покупатель об этом знал, был заинтересованным лицом или знал о финансовых проблемах продавца и такой вред наступил. О цели причинения вреда правам кредитора по умолчанию свидетельствуют, например, безвозмездный характер сделки, наличие у должника финансовых проблем, отвечающих признакам банкротства, на момент купли-продажи имущества либо образовавшихся в результате сделки, сохранение проданного имущества в пользовании (владении) продавца.

Оспаривание продажи должником имущества в рамках дела о банкротстве – более гибкая процедура. И важно, что здесь институт признания сделок недействительными работает именно на защиту прав кредиторов. Должник находится в менее защищенном положении, поскольку многие обстоятельства предполагаются по умолчанию, требуя опровержения со стороны должника, а не доказывания со стороны кредитора.

Вместе с тем, не любой объем долгов и сопутствующие им условия позволяют возбудить дело о несостоятельности должника. Нужны основания – признаки банкротства. Хорошая и обширная практика наработана по делам о банкротстве юрлиц, а вот что касается обычных граждан – пока что их сделки в большинстве случаев оспариваются в гражданском порядке, а здесь суды чаще встают на сторону должников.

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

  1. 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
  2. 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
  3. 10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры

Помните, каждый случай — индивидуален.

Часто бывает, что при оформлении и передаче собственности ни у той, ни у другой стороны не возникло конфликтов и сделка прошла успешно. Однако впоследствии она может оказаться недействительной.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector