Как узаконить надстройку

Какое помещение считается мансардным?

Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП 2.08.01-89, мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.

При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.

Признаки чердака:

  • это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
  • его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
  • предназначен для размещения коммуникаций здания;
  • его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.

Если высота стен позволяет сделать из чердака мансарду, то, при наличии всех документов и, пройдя все стадии строительства и оформления, данное помещение будет считаться полноценной жилой комнатой или офисом.

На практике получается так, что собственник дома строит мансарду и не регистрирует ее в установленном законом порядке. Это большая ошибка, поскольку мансарда считается надстройкой, изменяющей основные характеристики дома (высоту, количество этажей, внешний вид, преобразование несущих стен). А это, согласно Градостроительному кодексу РФ, считается реконструкцией, разрешение на которую следует получить в органе местной власти.

Оставлять мансардное помещение без надлежащего юридического оформления категорически запрещено, так как оно будет считаться самовольной постройкой.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как гласит ст. 222 ГК РФ, право собственности на «самоволку» владелец дома не приобретает, как и не может совершать с ней любые действия (подарить, продать, сдать в наем, передать по наследству, провести отопления и газ и др.). Наоборот, у застройщика возникает обязанность снести самовольную мансарду и даже оплатить штраф, согласно статьям КоАП РФ.

Какие документы нужны для легализации самостроя?

  • Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ).
  • Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).
  • Строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ).

Признать же такого рода постройки незаконными может только суд. Об этом свидетельствует ст.222 Гражданского Кодекса РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Более того, в ст.35 Конституции РФ четко обозначено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

  • Декларация, которая подтверждает факт создания объекта недвижимости на том или ином земельном участке, а также факт создания объекта недвижимого имущества, для строительства и реконструкции которого не требуется специальное разрешение, и содержит описание данного объекта. Однако ни в одном Федеральном законе не указано, где можно получить форму данной декларации. Вероятнее всего, ее выдает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности. В декларации необходимо вписать информацию о незаконно возведенном объекте недвижимости: адрес, вид постройки (название), ее назначение, кадастровый номер земельного участка, площадь строения, год создания, материал, из которого выполнены наружные стены и подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

  • Технический паспорт, который подтверждает факт создания объекта индивидуального строительства на земельном участке и содержит его описание.

  • Правоустанавливающий документ на участок земли, на котором самовольно возведен объект недвижимости.
  • Кадастровый план земельного участка, на котором расположен уже созданный или только строящийся объект недвижимости.

Как узаконить надстройку

Таким образом, в свете постоянно меняющихся законов легализацию самостроя лучше не откладывать в долгий ящик, поскольку завтра единственным вариантом может стать снос незаконно возведенного объекта недвижимого имущества.

Первичный пакет официальных бумаг для начала процесса проектирования и получения разрешения на строительство следующий:

  • свидетельство о праве собственности на здание, квартиру, жилой дом и ЗУ;
  • межевое дело;
  • градостроительный план на участок;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие большинства сособственников на строительство мансарды (при наличии долей во владении).

В каких случаях узаконить нельзя?

  1. Многоквартирный дом, в котором планируется построить мансарду, относится к зданиям, подлежащим реконструкции;
  2. Соседи (являющиеся сособственниками) не дали согласие на возведение рассматриваемого недвижимого объекта;
  3. Реконструкция чердака в мансардное помещение запрещена по техническим показателям;
  4. Если реконструкцию чердачного пространства для частных целей планирует совершить лицо, не являющееся собственником квартиры на самом верхнем этаже жилого дома.
ПОДРОБНЕЕ:  Перепланировка квартиры в новостройке в 2019. Разбор.

Хоть строительство мансарды и является трудозатратным занятием и сопровождается бумажной волокитой, но, пройдя все описанные в статье стадии, можно стать обладателем дополнительного жилого или коммерческого пространства, которое решит множество бытовых или рабочих вопросов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Различают самострой двух видов:

  1. То или иное лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство. Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие ларьки и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
  2. Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения. Такой тип самостроя является наиболее распространенным, потому что, как показывает практика, для получения полного пакета документов, разрешающего строительство, нужно потратить в 2 раза больше времени, чем в итоге займет сам процесс строительства. Это, как правило, коммерческие объекты недвижимости общей площадью от 3 до 15 тысяч м2.

Сооружения вспомогательного использования

Гражданское право определяет в качестве объекта собственности жилое помещение и все его составляющие, т.е. постройки типа туалета, бани, сарая и т.д., предназначенные для обслуживания главного жилого помещения. Они фактически являются сооружениями вспомогательного использования. В ст.135 Гражданского Кодекса РФ, четко обозначено, что «вещи, предназначенные для обслуживания другой, главной вещи, следуют судьбе главной вещи. То есть их юридическая судьба (право распоряжения) неразрывно зависит от юридической судьбы (права распоряжения) главной вещью — жилым помещением».

Таким образом, получается, что если вы что-то построили, перестроили или пристроили на принадлежащем вам участке земли, то сделали вы это на вполне законных основаниях. Более того, ст.261 Гражданского Кодекса РФ гласит: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает прав других лиц».

Узаконить самострой

Содержание ст.263 ГК РФ еще более категорично: «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка».

А вот еще один факт, подтверждающий единство возведенных на земельном участке объектов с самим участком: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом» (ст.1 Земельного Кодекса РФ).

Из всего вышеизложенного следует, что возведенный на том или ином участке земли объект недвижимости является его неотъемлемой частью. Таким образом, руководствуясь нормами Земельного Кодекса РФ, сооруженный на участке сарай не может быть признан отдельным объектом недвижимости, т.е. самовольной постройкой.

Поэтому априори никто не может признать тот или иной возведенный на участке объект незаконным. То есть БТИ не вправе отнести какую-либо постройку к категории самовольно возведенных, поскольку должен быть засвидетельствован факт строительства данного объекта недвижимости с нарушением ряда общепринятых норм и правил градостроительства, следить за соблюдением которых задача уже других органов.

Даже в случае нарушения хозяином участка каких-либо правил, закон находится на его стороне, поскольку он наделил его правом свободного возведения объектов на принадлежащем ему участке земли. При отсутствии оформленных в соответствии с установленным законом порядком претензий со стороны архитектуры, пожарных и других организаций такие постройки следует считать вполне законными.

Именно нарушением данного предписания и апеллируют различные государственные организации, игнорируя, таким образом, Гражданский Кодекс РФ, в котором четко обозначено, что возведение такого рода объектов не требует разрешения.

Чем рискует владелец самостроя?

Из всего вышеизложенного становится понятно, что лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником, а значит, и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки. В то же время право собственности на объект может быть признано судом за тем, кто его и построил на том участке, который данному лицу не принадлежит, при одном условии: данный земельный участок все же будет предоставлен этому лицу под уже построенный объект в установленном порядке.

Однако существуют и случаи, когда право собственности на самовольно возведенный объект не может быть признано за тем, кто на него претендует: если, например, сохранение той или иной постройки нарушает права и интересы третьих лиц или же представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих. Однако самовольная постройка может служить лишь препятствием в реализации права собственности, которое никак не связано с лишением собственника права владения принадлежащим ему имуществом.

Очень остро стоит проблема, связанная с такими «самовольными» постройками, в вопросах наследования, так как свидетельство о праве на наследство выдается только на объекты, указанные в справке БТИ. Что же касается остальных, позже возведенных построек, например, таких как баня, туалет или сарай, то они считаются самовольно построенными, поэтому свидетельство о праве на наследство на них не может быть выдано.

ПОДРОБНЕЕ:  Перепланировка квартиры как узаконить

Если вы все же являетесь собственником земельного участка и что-то на нем построили, а вам отказали в регистрации, выдали документы с пометкой о самострое и не включили в наследственную массу данные объекты недвижимости, не бойтесь отстаивать свои права в суде, поскольку возведение гаражей, туалетов, бань, сараев и т.п. на принадлежащем вам участке абсолютно законно.

Способы легализации самостроя

На сегодняшний день проблема легализации самовольных объектов строительства стоит очень остро. О регистрации права собственности и всех связанных с этим процессом трудностях и затратах каждый думает с ужасом, поскольку Градостроительный Кодекс четко регламентирует порядок действий, которые необходимо произвести лицу, желающему возвести ту или иную индивидуальную постройку.

Однако на практике узаконить самострой оказывается совсем нетрудно. Сегодня юристы стопроцентно гарантируют положительный результат: т.е. фактически через несколько месяцев вы станете полноправным собственником того или иного самовольно возведенного объекта. За услуги опытного адвоката вам необходимо будет выложить от 105 тысяч рублей или 3000$ (цена зависит от масштаба строительства).

  1. Вся необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: ИРД (исходно-разрешительная документация), оформление разрешения на строительство объекта, получение акта Госкомиссии и других документов, выданных как на еще не построенный объект.
  2. Лицо, ответственное за возведение постройки, официально обращается в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства с заявлением о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости. В случае положительного решения Комиссии, оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы.
  3. Легализация через суд.

При этом к исковому заявлению о признании права собственности на самовольно возведенный объект вам необходимо будет приложить:

  • Документы, которые подтверждают факт возведения вами данной постройки (напр., договоры на выполнение подрядных работ, акт приемки работ по возведению объекта, счета, подтверждающие расходы на строительство, и т.д.).
  • Документы, которые свидетельствуют о том, что на данный самовольно возведенный объект не имеют прав третьи лица (это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
  • Документы, которые содержат техническое описание самовольно возведенного объекта с указанием точного адреса (примером может служить выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, которую выдает орган технической инвентаризации недвижимого имущества, а также соответствующая адресная справка).
  • Документы, которые подтверждают соответствие самовольно возведенного объекта недвижимости техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. (Это заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии объекта всем противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей среды).
  • Документы, которые иным образом подтверждают, что сохранение данного самовольно возведенного объекта недвижимости не нарушает интересы и законные права третьих лиц (например, письма владельцев соседних построек, земельных участков или совладельцев участка).

В том случае, если вы осуществили самовольную постройку на участке земли, который вам не принадлежит, необходимо подтвердить тот факт, что данный земельный участок будет в скором времени вам передан. (Подтверждением может служить проект постановления о предоставлении участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в котором будет четко выражено намерение передать вам земельный участок, на котором был возведен или же возводится объект недвижимого имущества).

Однако все эти действия, как правило, актуальны для самостроев, процесс строительства которых осуществляется параллельно с оформлением всех необходимых документов. Что же касается возведения объектов небольшой площади, то застройщик, как правило, не сильно торопится с оформлением бумаг.

В том случае, если постройка возведена владельцем данного участка земли, то признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости происходит достаточно просто. Владелец, пользователь или арендатор земельного участка после осуществления государственной регистрации автоматически становится собственником созданного для себя или возведенного ним на этом участке недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором или другими нормативными актами.

ПОДРОБНЕЕ:  Как узаконить перепланировку в квартире в 2019 году

При самовольном возведении того или иного объекта недвижимости на не принадлежащем вам земельном участке, можно надеяться, что он в установленном судом порядке все же будет предоставлен вам под уже возведенный объект. Так, если земля находится в муниципальной или государственной собственности, не принадлежит ни физическому, ни юридическому лицу, тогда тому, кто осуществил самовольную постройку, нужно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на незаконно возведенный ним объект недвижимости.

В том случае, если земля является частной собственностью, находится в правомерном владении или пользовании физическим или юридическим лицом, то право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может быть признано за тем, кто его построил только при условии перехода соответствующего права на данный участок земли или его часть. В противном случае право собственности на такой объект закрепляется за владельцем данного земельного участка.

Обратите внимание на то, что если сохранение самовольно возведенной постройки нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц или представляет угрозу здоровью и жизни граждан, то о признании права собственности на такую постройку не может идти и речи. Это касается и тех случаев, когда использование участка земли под самострой не соответствует разрешенному использованию, и был получен отказ на изменение целевого назначения земли.

Если у вас нет разрешения на строительство, а также всей необходимой утвержденной проектной документации, то сам по себе этот факт не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества.

Окончанием легализации самовольно возведенного объекта недвижимости является оформление права на участок земли под постройкой (если это не было сделано ранее), а также государственная регистрация права собственности на сам объект недвижимости, основанием для которой служат следующие документы.

Можно ли узаконить самовольную постройку

Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.

При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.

В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

  1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
  2. узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Самовольное возведение того или иного объекта недвижимости влечет за собой ответственность.

Ст. 58 Градостроительного кодекса РФ предусматривает ответственность (административную, имущественную, дисциплинарную, а также уголовную) для лиц, нарушивших законодательство о градостроительной деятельности.

«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда на должностных лиц — от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда на юридических лиц — от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».

Нормативной базой для легализации объектов недвижимости служат Гражданский, Градостроительный и Земельный Кодексы РФ, а также всевозможные Постановления Правительства РФ и Федеральные Законы о землеустройстве.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector