Как обменять квартиру на другую с доплатой

Как обменять квартиру c ипотекой?

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи. Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены. Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Несколько по иному совершается сделка по обмену муниципального жилья.

Сразу следует сделать оговорку, что обменять приватизированное жильё на жильё муниципальное напрямую, практически невозможно. Сначала муниципальную квартиру придётся приватизировать.

А вот совершить обмен одной муниципальной квартиры на другую муниципальную квартиру можно, но лишь при согласии на сделку наймодателей этих жилых помещений. При этом существует множество оснований, по которым совершение этой сделки станет не возможным.

Муниципальная квартира не может быть обменена на аналогичную квартиру, если её нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма квартиры.

Недействительной будет такая сделка и в случаях, если на квартиру наложен арест, если она является предметом залога, если право пользования ей оспаривается в судебном порядке.

Не подлежит обмену квартира, относящаяся к специальному ведомственному фонду или являющаяся квартирой в общежитии.

Не может участвовать в сделке по обмену помещение, признанное непригодным для проживания, или если дом, в котором она распложена, подлежит сносу, переоборудованию или предназначен для использования в иных целях.

Регистрирующий орган не оформит сделку в случае, если её условия предполагают существенное ухудшение условий проживания одной из сторон, или одна из сторон, после её совершения, станет нуждаться в улучшении своих жилищных условий.

Как обменять квартиру на другую с доплатой

Обмен квартиры в Москве – сложная операция, состоящая из многих технологических этапов. Вот лишь некоторые из них:

  1. Выявление всех преимуществ продаваемой квартиры и проведение оценки квартиры
  2. Определение объема работ по обмену; мониторинг инфраструктуры различных районов Москвы и Подмосковья
  3. Организация масштабной рекламной кампании в специализированных источниках Москвы и Подмосковья с целью поиска покупателя на квартиру клиента
  4. Подбор вариантов обмена с использованием профессиональных баз данных и всех технических возможностей
  5. Организация просмотров вариантов квартир на территории Москвы и Подмосковья
  6. Рассказ клиенту о всех достоинствах и недостатках просматриваемой квартиры
  7. Отстаивание интересов клиента на всех этапах подготовки и проведения сделки по обмену квартиры
  8. Организация и проведение обмена в один день, включая подписание договоров купли-продажи квартир, денежные расчеты и передачу документов на государственную регистрацию

Иногда обмен квартиры в Москве возможен только с доплатой. В таком случае хороший выход – ипотека. Но самостоятельно провести переговоры с большим числом банков и собрать множество документов проблематично. Вот одни из главных этапов, которые мы осуществим:

  1. 1

    Подготовим документы и подадим их в ряд банков Москвы для получения одобрения кредита на покупку квартиры

  2. 2

    Выберем наиболее выгодные для клиента условия кредитования

  3. 3

    Подберем варианты квартир, соответствующий пожеланиям клиента и требованиям банка

  4. 4

    Оперативно проведем сделку по обмену квартиры с использованием ипотеки

  1. Как обменять квартиру на другую с доплатойУточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
  2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

    Договор купли-продажи оформляется обычно в том случае, если есть разница в цене между двумя объектами сделки; договор мены применяется чаще всего в том случае, если ценовая разница минимальна или отсутствует вовсе. Это редкость, поэтому чтобы поменять жилье практически всегда оформляют договор купли-продажи.

  3. Собрать все необходимые документы, договориться со вторым участником сделки о взаимной стоимости недвижимости, составить договор на обмен квартиры с доплатой или договор купли-продажи (для обоих типов договоров требуются одни и те же пакеты документов), заверив его у нотариуса.
  4. Получить или передать доплату с регистрацией сделки у нотариуса. Заявиться в Росреестр с заявлением о переоформлении недвижимости, после чего гражданину выдается информация о сумме налога, рассчитанная в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ и в соответствии со статьей 224 Федерального закона N 117-ФЗ от 05.08.2000.

    На 2018 год и при заключении договора купли-продажи, и при заключении договора мены (ст. 567 ГК РФ) налоговая выплата установлена в размере, равному 13% от суммы сделки.

  5. После уплаты налога и предоставления в Росреестр квитанции, а также остальных документов, гражданин встает в очередь на рассмотрение дела. Если будет вынесено положительное решение по вопросу об обмене, процедура будет завершена.

Обмен квартир, в котором материнский капитал выступает в качестве доплаты, напрямую невозможен.

Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

  1. Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
  2. Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
  3. Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

https://www.youtube.com/watch?v=https:bg_1VIrQjOA

В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

Как обменять квартиру на другую с доплатой

Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Ещё одна разновидность — обмен собственной квартиры на муниципальную, и наоборот. Нужно сказать, что огромная часть недвижимости даже в столицах ещё не перешла в частное владение, и в городских фондах достаточно много собственности муниципальной. Это, безусловно, не значит, что такую квартиру невозможно обменять.

Способы купли и продажи здесь работать не могут. Даже обмен в этом случае будет достаточно затруднён по сравнению с приватизированными квартирами. Очень много бумаг придётся собрать владельцу муниципального жилья, а владелец приватизированного практически никакой выгоды от обмена не получит. Договор обмена квартиры подкрепляется договором социального найма, которым регулируется проживание в муниципальной квартире, и владельцу частной жилплощади придётся переоформлять его на себя.

А владелец муниципальной квартиры получает новую в полную собственность. Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное.

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, она может быть обменена. Но в соответствии с налоговым законодательством РФ с полученного дохода придется заплатить налог, который равен 13% от стоимости жилья.

Как обменять квартиру на другую с доплатой

Трехлетний срок владения для получения льготы по налогу сохранился для тех, кому объект недвижимости достался по наследству, дару от близкого родственника или вследствие приватизации и др.

Причины обмена и цели

Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства. И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае.

Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки. Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.

Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки материального положения, когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни. Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные — сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров.

Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться. Такое бывает при разводах, которых сейчас очень много, при разделе наследства или отселении взрослых детей в отдельное жильё. Например, обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную встречается реже. Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой.

Частой причиной такой сделки становится несогласие собственника с жилищными условиями, которым соответствует его жилое помещение. Кто- то желает расширить жизненное пространство. С этой точки зрения возможен размен квартиры на частный дом.

Кому-то необходимо уменьшить жилую площадь с целью экономии средств, затрачиваемых на оплату коммунальных услуг.

Одной из причин такого решения выступает переезд в другую местность или город. Иногда уместен размен жилья во время путешествия.

Обмен квартиры на комнату

Такой вид сделки как обмен квартиры на комнату возможен и является неравноценным. В этом случае собственник комнаты должен предоставить доплату за жилье большей площади.

Преимущества и недостатки

При таком варианте в договор мены рекомендуется в обязательном порядке включать пункт о доплате. Нужно указать:

  1. сумму доплаты;
  2. срок, когда она должна быть внесена;
  3. санкции за неуплату и за неуплату вовремя.

В зависимости от расположения объектов недвижимости данная сделка возможна и на других условиях. Например, когда комната расположена в центре, а ее владелец не против переехать в отдаленный или спальный район города (где расположена квартира, чаще всего, однокомнатная), то возможен равноценный обмен.

При обмене неприватизированного жилья предусмотреть доплату невозможно.

Это связано с тем, что квартира и комната не принадлежат гражданам, а находятся у них в пользовании по договору социального найма, соответственно выгоду они получать не могут.

При обмене приватизированной комнаты в коммунальной квартире ее собственнику следует сначала предложить совершить сделку (покупку) соседям. Намерено завышать стоимость комнаты в этом случае не рекомендуется, так как у соседей может возникнуть основание для оспаривания совершенного обмена. Если они откажутся от ее приобретения, сделка может быть предложена третьим лица. При этом отказ должен быть письменно оформлен и заверен у нотариуса.

Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные комнаты, а обмен совершается в отношении приватизированной, то преимущественное право на квартиру помимо соседей возникает и у государства.

Данные условия нужно соблюсти для того, чтобы после совершения сделки не возникло проблем. Если не выполнить требования законодательства, то сделка может быть признана недействительной путем обращения в суд.

Варианты

В советское время квартиры практически не продавались, поскольку почти все были, как теперь говорят, в муниципальной собственности. Потому такая операция с недвижимостью, как обмен, превалировала. Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город.

Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать. В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям.

С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

  • равноценный;
  • с доплатой;
  • смешанный.

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

как обменять квартиру на квартиру

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:  

  1. муниципальную недвижимость;
  2. общественное имущество;
  3. государственная собственность;
  4. имущество жилищного фонда.

Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.

Риски

Основной риск при размене квартиры – мошенничество. Нередко сделки обмена квартир не совершаются потому, что одна из сторон осуществляет мошеннические действия. Именно поэтому необходимо составлять договор обмена жилыми помещениями.

Если есть условие доплаты, то лучше указывать ее размер и правила перечисления в данном соглашении. Кроме того, сегодня есть возможность вложения материнского капитала. Этот факт обязательно указать в тексте договора.

недвижимость обмен квартиры на квартиру

Есть риск получить в процессе мены квартиру с прописанными лицами, которых невозможно выписать. Это грозит длительными судебными разбирательствами. Кроме того, получение жилья с обременением сулит большие неприятности.

И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить. Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).

Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли. Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой. Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой.

Обмен квартиры на нежилое помещение

Законодательно нет ограничений относительно обмена квартиры на нежилое помещение, но встречается такой вариант нечасто. Особенность договора мены в данном случае заключается в том, что предметом являются объекты недвижимости с разными целевыми назначениями.

Для совершения сделки важно, чтобы объект подходил под понятие «нежилое помещение», обладал требуемыми характеристиками.

Квартира может быть обменена на помещения следующих предназначений:

  • офисное;
  • торговое;
  • свободного или иного коммерческого.

обмен 1 комнатной квартиры на 1 комнатную

Целью такого обмена в большинстве случаев является получения прибыли. Помещение можно сдавать в аренду, открыть магазин, салон или офис и др.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Возможны 2 способа обмена квартиры на нежилое помещение:

  • путем заключения договора мены с доплатой или без;
  • через договор купли-продажи (возможно с привлечением кредитных средств).

Квартиру проще обменять на нежилое помещение, чем осуществлять перевод жилого помещения в нежилое, так как он сопряжен с рядом сложностей, к примеру, множество его этапов и сбор большого количества документов.

Предметом принудительного обмена могут быть только помещения, предоставленные по договору социального найма. Для совершения такого рода обмена необходимо добиться согласия всех членов семьи нанимателя, зарегистрированных на данной жилплощади.

Если соглашение не достигнуто по какой-либо причине, любой гражданин, зарегистрированный в этой квартире, вправе обратиться в суд для принудительного решения вопроса об обмене.

К судебному заседанию нужно тщательно подготовиться:

  1. Суду нужно предложить несколько вариантов квартир или иных объектов недвижимости для рассмотрения:
    • предлагаемый объект должен быть не меньше по площади, количеству комнат;
    • новое жилье не должно иметь существенных недостатков, так как суд учитывает норму площади на каждого человека, которая устанавливается муниципальными актами;
    • жилье должно соответствовать санитарным нормам.
  2. Если имеются несовершеннолетние дети, то в обязательном порядке требуется разрешение органов опеки и попечительства на обмен.
  3. Суду необходимо объяснить и доказать обстоятельства, которые препятствуют проживанию именно в этой квартире.

В процессе судебного заседания суду предстоит выяснить все обстоятельства истца и ответчика и вынести мотивированное решение. Соответственно для удовлетворения иска необходимо, чтобы все требования закона были соблюдены и права всех членов семьи не нарушались. В противном случае в удовлетворении исковых требований будет отказано.

Можно ли поменять квартиру по военной ипотеке на другую

До недавнего времени совершение сделок по отчуждению квартиры, приобретенной по военной ипотеке, было запрещено. Такой запрет действует до момента полного погашения долговых обязательств и снятия обременения.

Прежде всего, это связано с тем, что такое жилье приобретается по специальной государственной программе — Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. По ее условиям квартира находится в залоге у банка, который предоставил военнослужащему ипотечный кредит и у ФГКУ «Росвоенипотека» — организации, которая оплачивает первоначальный взнос и проценты по кредиту.

В настоящее время указанная программа претерпела некоторые изменения. В нее включена подпрограмма, которая носит название «Военный переезд».

Военнослужащий может воспользоваться ею на случай перевода его в другой город на военную службу или при улучшении жилищных условий. Кредитная организация при согласовании всех условий производит замену объекта недвижимости на другой. А в случае неравноценного обмена производит перерасчет платежей по кредиту.

Вопросы по обмену квартиры, которая находится в ипотеке, поднимаются довольно часто. Это ещё одна достаточно сложная разновидность работы с недвижимостью причём с течением времени она становится всё более распространённой, поскольку весьма значительная доля квартир покупается в кредит. Эта операция требует не только одобрения, но и непосредственного участия того банка, который кредитовал покупку жилья.

Техническая сторона этой сделки заключается в том, что единовременно заключены бывают не один, а два договора: один из них — по продаже, а второй — по покупке. Покупатель при продаже квартиры должен выплатить долг банку вместо продавца, либо на него переводятся долговые обязательства. Последнее банки делают более чем неохотно.

Пошлина и налоги

Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:

  1. паспорта обеих сторон;
  2. свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
  3. документы на участок для владельца дома;
  4. разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
  5. выписка из домовой книги;
  6. акт-приема передачи;
  7. справка об оценочной стоимости;
  8. выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
  9. архивная выписку из домовой книги.

Если имущество приобреталось в браке, дополнительно подается нотариально заверенное согласие супруга. Перед подписанием договора нотариус может запросить дополнительные документы. Также он проверит, есть ли обременение на недвижимости. Информация об этом содержится в документах о собственности.

Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Так как обмен фактически является и продажей и приобретением другого жилья одновременно, возникает вопрос: как быть с налогами. Кажется, мы должны платить 13% с нашего дохода. Но что делать если этот доход вы, к примеру, не получили, а просто обменяли свое жилье на другое?

https://www.youtube.com/watch?v=https:osEWh9f2qs4

Каждый случай необходимо рассматривать отдельно:

  • Раз вы обменяли квартиру и не получили доплаты, налог платить необязательно, т.к. нет и дохода;
  • Если доплатить разницу все же надо и делает это человек, который покупает более дешевую квартиру, налог также не платится. Эту доплату позже вычтут из дохода человека за год;
  • Если наемное жилье было обменено на собственное, то получивший собственность должен заплатить налог на недвижимость, который взимается с полной стоимости жилья;
  • Если совершается сделка купли-продажи, налог платить не нужно, даже при том условии, что с продажи вы получили больше, чем потратили на другую.

Для того чтобы не наткнуться на подводные камни при размене и сделать это более выгодно для себя, обратиться стоит к риелторам. Они смогут сопроводить сделку от начала до конца: подобрать варианты жилья, которые могут заинтересовать вас для обмена, подготовить документы и завершить сделку вместе с вами уже в регистрационной палате.

Если же вы все-таки планируете обменять квартиру через суд, за помощью идите к юристам, которые грамотно составят исковое заявление. Они же заранее расскажут вам, стоит ли игра свеч и действительно ли необходимо обращаться в суд.

И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение. Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа. Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены. Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.

1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.

2. Кадастровый паспорт.

3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги.

4. Документ оценочной стоимости квартиры после оценки недвижимости.

5. Документы, удостоверяющие личность (свидетельства о рождении и паспорта проживающих).

6. Свидетельства о расторжении или заключении брака (если недвижимость приобретена до развода, для сделки нужно письменное согласие бывших супругов).

7. Справка отдела опеки несовершеннолетних (если таковые на жилплощади прописаны или имеют доли).

Если таких препятствий для совершения обмена двумя муниципальными квартирами не существует, то необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

  • Заявление нанимателя муниципального жилья (ответственного квартиросъёмщика), которое должны подписать в знак своего согласия на совершение сделки все члены семьи, достигшие совершеннолетия, в том числе и те, которые в данный момент в этой квартире не проживают.
  • Оригиналы и копии ордера и договора социального найма муниципальной квартиры.
  • Выписку из домовой книги с информацией обо всех лицах, на данный момент проживающих в этой квартире.
  • Справку из ЖЭКа или его аналога, об отсутствии задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.

Как и в случае с обменом приватизированного жилья, для совершения сделки необходимо предоставление согласия органов опеки и попечительства, если в обмениваемой муниципальной квартире проживают недееспособные лица, лица с ограниченной дееспособностью и несовершеннолетние.

При совершении обмена, условия проживания этих категорий граждан не могут быть ухудшены.

Когда все перечисленные выше документы собраны, и при соблюдении перечисленных выше условий, обменивающиеся стороны (наниматели) подписывают договор мены. Этот договор представляется каждым из нанимателей своему наймодателю для получения согласования на совершение обмена.

обмен квартир в москве

Наймодатель согласует или отказывает в письменной форме согласовать заявление, поданное заявителем. На рассмотрение такого заявления по закону наймодателю отводится десять дней. Поэтому не стесняйтесь и торопите неповоротливых чиновников, если время начинает «зашкаливать» за рамки приличия.

Когда такое согласование получено, каждое из лиц, обменивающихся муниципальными квартирами, заключает договор социального найма жилья со своим новым наймодателем, после чего обмен считается совершенным.

После совершения обмена, следует зарегистрировать договор мены в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

На этом, процедура обмена квартирами считается завершённой, и, в случае с приватизированными квартирами, стороны становятся собственниками нового жилья, а лица, пользующиеся своими квартирам по договору социального найма, становятся нанимателями нового жилья.

Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

  • Как обменять квартиру на другую с доплатойДокумент, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
  • Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
  • Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
  • Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

  1. Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
  2. Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
  3. Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
  4. Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

Гарантии

Сделки, заключающиеся в обмене одной недвижимости на другую, всегда более сложны, чем обычная купля-продажа. Эта процедура наверняка потребует профессионального подхода, но даже и в этом случае существуют определённые риски. Теряется большое количество времени и прилагаются гораздо большие усилия.

обмен квартиры на квартиру с доплатой

Только привлечение услуг грамотного риелтора некоторым образом экономит время и нервы. Особенные риски существуют в проверке документов. Специалист из агентства недвижимости сможет предотвратить хотя бы эти неприятности, связанные с обменом вторичного жилья. Ведь здесь наверняка сменились несколько владельцев, а потому существует опасность признания сделки недействительной, если чьи-либо права оказались нарушенными.

Порядок заключения договора обмена

Обмен в полном смысле возможен только в отношении квартир, находящихся в муниципальной собственности (неприватизированных). Учитывая то обстоятельство, что на отечественном рынке осталось около 5% неприватизированной недвижимости, подобные сделки совершаются крайне редко.

Обмен происходит с участием местной администрации (наймодателя). Пользователи обоих обмениваемых квартир должны обратиться к нему с письменной просьбой о даче разрешения на сделку.

К обращению прилагаются:

  • копии паспортов главных квартиросъёмщиков и других зарегистрированных по данному адресу членов семьи;
  • технические и кадастровые паспорта;
  • договора социального найма;
  • выписки из домовых книг;
  • нотариально заверенные согласия на обмен от прочих зарегистрированных членов семьи.

При получении разрешения на обмен, пользователи квартир составляют предварительное соглашение и передают его на утверждение местной администрации. При положительном исходе стороны переходят к фактическому обмену квартирами.

Доплата (при необходимости) оформляется в отдельном порядке. Надо сказать, что местная администрация не допускает неравнозначного обмена при значительной разнице в стоимости объектов. Если сумма относительно небольшая, то доплата оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер, стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Суть подобного «расклада» в том, что собственники обмениваемых квартир заключают два договора купли продажи одновременно. Сделка может совершаться в присутствии нотариуса, хотя нотариальное заверение не является обязательным условием. В любом случае после государственной регистрации все сделки приобретают одинаковую юридическую силу.

Для обмена обоим собственникам потребуются следующие документы:

  • технические и кадастровые паспорта квартир;
  • выписки лицевых счетов (могут заменяться выписками из домовых книг);
  • экспертные заключения об оценке объектов;
  • согласия супругов на обмен (если квартиры приобретены во время брака);
  • свидетельства о заключении или расторжении брака (если имеется);
  • разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан);
  • квитанция об оплате госпошлины (для регистрации);
  • акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий фактическую смену собственников;
  • паспорта.

При наличии указанных документов, стороны подписывают договора купли-продажи, после чего с приложенными документами передают их на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно тремя способами:

  • при личной явке в местное подразделение регистрирующего органа;
  • в МФЦ;
  • на сайте «Госуслуги» или официальном сайте Росреестра.

Сделка регистрируется в течение 3 дней. При подаче документов посредством МФЦ, этот срок увеличивается до 5 дней. По итогам регистрации собственники обмениваемых объектов получают выписки из Единого реестра, подтверждающие переход права собственности.

Мена применяется для объектов недвижимости, находящихся в собственности гражданина. В то время как обмен осуществляется в отношении муниципальной жилплощади.

Обмен жильем востребована тогда, когда нет денежных средств, но существует потребность улучшить жилищные условия или разменять жилплощадь и др. В том случае, когда обмен неравноценный, сделка мены происходит с доплатой.

Несмотря на кажущуюся простоту данного вида сделок с недвижимостью, существует и много нюансов. В связи с чем лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые помогут провести экспертизу всех документов, подобрать правильный вариант, грамотно составить договор и др.

обмен квартир город на город

В случае неравноценного обмена, нужно обязательно включать пункт о доплате. Требуется прописать все условия ее внесения, а именно срок, размер, неустойку и другие, что позволит избежать мошеннических действий от второй стороны по сделке.

Вопрос

Отказ от преимущественного права покупки комнаты

Как быть, если я хочу совершить обмен своей комнаты в квартире на другую жилплощадь, но не могу получить официальный отказ от покупки другого собственника?

Ответ

В данном случае предложение купить комнату второму собственнику следует направить по почте заказным письмом, либо телеграммой. Подождать один месяц и в том случае, если ответа не будет или получите отказ от покупки, можно совершать сделку мены.

При этом письмо лучше отправить с описью вложений, телеграмму заверить на почте. Это для того, если вдруг в дальнейшем второй собственник решит обратиться в суд, и будет утверждать, что его не уведомляли или письма в конверте не было.

Междугородний обмен

Особенно риск касается междугородных сделок, даже если происходит обмен квартиры на пригород. Это и в пределах одного города задача довольно-таки непростая, поскольку является наиболее сложным видом операций с жильём. А здесь собственники и объекты отдалены друг от друга чисто географически, а в разных местах практика сделок с недвижимостью отличается, и хорошо, если просто заметно отличается, а не кардинально.

Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия. Организация таких сделок чрезвычайно сложна. Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.

Порядок заключения договора обмена

При обмене квартиры на дом выполняется следующая последовательность действий:

  • Заключение договора с агентом, который объяснит все тонкости обмена, подберет подходящий вариант и соберет все необходимые документы.
  • Окончательный подбор подходящего варианта для обмена. Внесение предоплаты, если она требуется.
  • На основе собранных документов начинается оформление сделки.
  • Подписывается договор обмена у нотариуса. Если необходима доплата, она вносится на данном этапе.
  • Договор и другие документы передаются на регистрацию в территориальный орган Росреестра. 

Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)

Иногда, одна из сторон сделки по обмену квартирами не имеет квартиру для обмена на момент подготовки сделки.

Что это значит?

Это значит, что некто очень заинтересован в приобретении именно такой квартиры, как у Вас. Его устраивает и сама квартира, и район, где она расположена, и цена. Но ему нечего предложить взамен. То-есть, равноценной квартиры он не имеет. Поэтому, он за свои средства, приобретает квартиру, равноценную той, которая есть у Вас. При этом с вами согласуется район её расположения и некоторые прочие условия.

обмен квартир большей на меньшую

Эта операция называется альтернативной сделкой или скрытым обменом.

Нужно признать, что такой метод обмена очень удобен, потому что сокращает время подбора нужного варианта, создаёт оптимальные условия для проведения многоступенчатых сделок по обмену.

Альтернативная сделка оформляется посредством заключения договора купли-продажи. Естественно, как и договор мены, договор купли-продажи регистрируется в местном органе по регистрации прав собственности на недвижимость и сделок с ней.

Будьте бдительны

Как при заключении договора мены, так и при заключении договора купли-продажи, внимательно исследуйте документы на квартиру и документы её владельца. «Излишняя» дотошность и придирчивость в таких делах не помешает. Если Ваш контрагент является добросовестным человеком, он всё поймёт правильно, и, очевидно, сам проявит аналогичное внимание к документам, представленным Вами.

Если у сторон появились сомнения, обратитесь к профессиональным риелторам или юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью. Кроме того, нотариус, который заверяет Ваши подписи под договором, обязан проверить документы, на основании которых совершается данная сделка. Это служит дополнительной гарантией «чистоты» сделки.

Есть два основных способа квартирного обмена между городами — по прямой и альтернативной технологиям. Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон.

Самое сложное — поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами. Второй способ — встречная покупка (альтернатива). Это вариант рыночного характера, обеспечивающий большую вероятность успешной сделки. Суть в том, что сначала нужно продать квартиру в Москве, а потом купить в Рязани.

Обмен совершается через прямые финансы, а потому дело пойдёт быстрее и более качественно, хотя без определённых сложностей и здесь не обойтись (время на покупку нового жилья, когда старое уже необходимо освободить, например, или перепрописка). Одно из самых важных обстоятельств — увязка по времени всех ступеней сделки, которую нужно подготовить так, чтобы ни на одном из её этапов не возникло проволочки.

Также ключевым моментом является и проведение расчётов. Чаще всего (и это лучший из вариантов) используется банковская ячейка. Вся сумма, предназначенная для приобретения квартиры, в день подписания документов и договора закладывается в ячейку, к которой продавец получает доступ лишь после государственной регистрации договора, после чего он автоматически становится владельцем этой жилой площади.

Сущность сделки обмена

Обмен предполагает:

  • прекращение первоначальных договоров найма;
  • формирование новых соглашений о предоставлении жилой площади;
  • переоформление документации в течении 10дней.

Договор жилищного (социального) найма является одним из важных документов для исполнения процедуры обмена. Кроме него также потребуется:

  • заявление, в котором прописана необходимость совершения обмена квартир,
  • копия паспорта,
  • договор, разрешающий наем жилой площади,
  • жилищный ордер,
  • письменный документ от администрации о согласии на вселение,
  • документ о наличии членов семьи, которые будут занимать квартиру совместно с нанимателем,
  • акцепт  органов, специализирующихся на решении вопросов связанных с опекой и попечительством граждан,
  • платежные документы, иллюстрирующие полноту оплаты коммунальных услуг.

После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.

В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

  • Как обменять квартиру на другую с доплатойОценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
  • Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
  • Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
  • Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
  • Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
  • Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

Что это значит?

Будьте бдительны

Жилье, не подлежащее мене

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств. Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности. Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Обмен реализуется в виде договора, который:

  • оформляется в трех экземплярах,
  • подлежит обязательной регистрации,
  • подписывается  всеми лицами, осуществляющими обмен помещений, 
  • передает  права, а также обязанности, которые изложены в договорах найма иным гражданам.

Обменять квартиру по договору социального найма можно только после получения акцепта  исполнительного органа муниципального образования. Каждый участник процедуры обмена передает чиновникам оригинал договора. Мена может  быть приостановлена, если имеются основания, прописанные в ст. 73 ЖК РФ. 

Обмен приватизированных квартир

Какие квартиры не подлежат обмену?

Не все недвижимые объекты могут быть обменены. Например, невозможно разменять муниципальную жилплощадь с очевидным ухудшением условий в найденном варианте.

Кроме того, очень тщательно необходимо относиться к данной процедуре, если за одним из помещений закреплен несовершеннолетний.

Найденный вариант не может ухудшать условия проживания ребенка. В перечень квартир, не подлежащих обмену, входят помещения, расположенные в аварийных зданиях.

Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

Важно: отсутствие в договоре пункта о доплате не защищает сторон сделки полностью. Если кто-либо из сторон обратится в суд, может быть вынесено решение о принудительной доплате на основании разницы стоимости квартир.

Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

  1. Вы продаете квартиру, получаете за нее деньги и ищете подходящее для вас жилье. Тогда осуществляются простые сделки продажи и купли.

    Провести их можно одновременно;

  2. Вы не продаете жилье, а совершаете прямой обмен или размен. Конечно, для этого вам придется найти подходящие варианты, что может усложнить дело.

Договор мены мало чем отличается от договора купли-продажи.

В итоге вам в обоих случаях нужно будет зарегистрировать собственность на себя.

Сроки и траты

Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

  • Как обменять квартиру на другую с доплатойНа проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
  • Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
  • Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:

  • Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
  • Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
  • Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

Как происходит доплата

  1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

    Внимание: если госпошлина не будет уплачена, регистрацию в Росреестре просто не станут оформлять.

  2. Подать заявление можно в УФРС, то есть местное отделение Росреестра, а также в Многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ). Еще перед подачей документов желательно сделать контрольный звонок в УФРС или МФЦ, уточнить состав требуемого пакета документов и сроков, в течение которых будут переоформлены права на собственность.
  3. Если регистратор принял заявление и документы без замечаний, процедура регистрации происходит уже без участия граждан. По истечению срока (см. выше) регистрация будет завершена, а участникам сделки потребуется лишь составить два акта о приеме-передачи квартир.

Разница в цене при альтернативной сделке погашается путем передачи денег через банковскую ячейку. Договор аренды ячейки заключает с банком доплачивающая сторона. Делается это заранее, до заключения сделки.

Средства вносятся в ячейку, ключ от которой передается собственнику, которому причитается доплата. Получить деньги он может сразу после регистрации сделки.

В банк он должен предоставить те же документы, которые требовались для заключения договоров, а также выписку из ЕГРН, подтверждающую юридическую смену собственников. После проверки документов банком, гражданин получает право на изъятие средств из ячейки.

Оформить доплату можно также с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В любом случае, наиболее безопасной с физической и юридической точки зрения считается передача средств через банковскую ячейку.

ПОДРОБНЕЕ:  Страхование квартиры от пожара и затопления, страховка, цена
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector