Как снизить налог на землю

Подробнее о содержании Письма № БС-4-21/1390@.

Тема письма – размер налоговой ставки в отношении земельных участков, предназначенных для дачного строительства, принадлежащих индивидуальным предпринимателям. Сославшись на обстоятельства дела № А41-90821/2016 и учитывая, что судьи (в том числе на уровне Верховного суда) признали доначисления обоснованными, ФНС сообщила, что о неправомерности применения льготной ставки земельного налога (0,3 % вместо 1,5 %) могут свидетельствовать следующие обстоятельства:

  • большое количество земельных участков принадлежит одному лицу, зарегистрированному в качестве ИП, основным видом деятельности которого является продажа недвижимости;

  • имеются признаки коммерческого землепользования (для извлечения прибыли), в том числе создание на соответствующей территории инфраструктуры (построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки и т. п.), наличие фактов дальнейшей реализации участков, то есть их использования налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Иными словами, ФНС призвала налоговые органы на местах выявлять перечисленные обстоятельства, производить доначисления и отстаивать свою точку зрения в судебных инстанциях, обращая внимание арбитров на позицию, выраженную в Определении ВС РФ от 15.01.2018 № 305-КГ17-20424.

Как было раньше?

До этого закона у некоторых категорий собственников и так была федеральная льгота. Например, ее предоставляли инвалидам и ветеранам. Но льгота для всех регионов была одинаковой — из стоимости земельного участка вычитали 10 тысяч рублей. На остаток начисляли налог.

Это было несправедливо: получалось, что у льготника в Москве вычитали 10 тысяч и у владельца участка в деревне под Орлом тоже вычитали 10 тысяч. При этом кадастровая стоимость земли могла отличаться в десятки раз. К тому же льгота на федеральном уровне не касалась обычных пенсионеров.

Постановление АС ПО от 24.10.2017 № Ф06-25127/2017 по делу № А65-706/2017.

В проверяемом периоде ИП на праве собственности принадлежали 137 земельных участков с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и видом разрешенного использования «для дачного строительства».

Инспекция начислила недоимку, пени и штраф.

Три судебные инстанции единодушно встали на сторону налогового органа, отметив следующее:

  • исходя из системного толкования пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, п. 2 ст. 7, ст. 77, 78 и 81 ЗК РФ, ст. 1 Закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ допускается использование льготного налогообложения по ставке 0,3 % тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для целей дачного строительства в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан либо непосредственно физическим лицам;

  • по смыслу действующего налогового законодательства пониженные ставки земельного налога установлены для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, а не в целях извлечения прибыли;

  • основным видом деятельности ИП является покупка и продажа земельных участков;

  • на территории построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки;

  • участки реализовывались физическим лицам, в аренду не предоставлялись.

Таким образом, если земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства», используются в коммерческих целях, то применение ставки земельного налога 0,3 % неправомерно. При этом статус правообладателя (юридическое лицо или ИП) не имеет значения. Иными словами, используя участки в предпринимательской деятельности, льготную ставку не вправе применять как коммерческие организации, так и ИП.

Отказывая в передаче дела для пересмотра, судья ВС РФ отметил: подход судов согласуется с позицией, изложенной Судебной коллегией в Определении ВС РФ от 18.05.2015 № 305-КГ14-9101 по делу № А41-63325/13.

Этот случай интересен тем, что налогоплательщик (организация) пытался создать видимость использования земельных участков для сельскохозяйственного производства. В материалы дела был представлен договор подряда, в соответствии с условиями которого налогоплательщик поручил ООО выполнить работы по однократной поверхностной обработке спорного земельного участка площадью более 4,7 га путем дискования в период с 5 по 30 октября 2015 года.

Налоговый орган выяснил, что среднесписочная численность работников ООО за 2015 и 2016 годы составляет 0 человек и у него нет в собственности соответствующей специальной техники.

https://www.youtube.com/watch?v=crussia24tv

Налогоплательщик возражал:

  • имеется договор аренды сельскохозяйственной техники и акт приема-передачи, из которых следует, что ООО получило во временное пользование трактор с дискатором без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации;

  • есть письмо ООО о том, что в целях экономии все работы по договору были выполнены силами директора, в связи с чем дополнительная рабочая сила не привлекалась, вся площадь земельного участка была обработана в 2015 году.

Инспекция не сдавалась:

  • ООО заключило договор на обработку почвы не только с налогоплательщиком, но и еще с тремя лицами. При этом сроки выполнения работ во всех четырех договорах идентичны – октябрь 2015 года;

  • суммарная площадь земельных участков и сроки выполнения работ по всем четырем договорам свидетельствуют о том, что выполнить работы одному лишь руководителю ООО (при отсутствии иных работников) было невозможно;

  • руководитель ООО не имеет удостоверения тракториста-машиниста;

  • привлечение ООО сторонних работников опровергается письмом данной организации;

  • выполнение работ подтверждено только договором и актом сдачи-приема, отсутствуют счет-фактура и платежные документы.

Суд не принял во внимание представленную налогоплательщиком фотографию земельного участка, отметив, что она не позволяет каким-либо образом идентифицировать изображенный на фотографии земельный участок.

Судьи учли:

  • информацию, отраженную в акте обследования земельного участка, которое было проведено органом муниципального земельного контроля и показало, что земля не используется для сельскохозяйственного производства;

  • сведения из ЕГРЮЛ о видах деятельности налогоплательщика: деятельность по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Вердикт суда:

  • налогоплательщик является коммерческой организацией, созданной не в целях ведения сельскохозяйственного производства, а для оказания иных услуг;

  • налогоплательщик не осуществляет выпуск сельскохозяйственной продукции, не несет обычные для сельхозпроизводителей риски, не использовал в проверяемый период спорный земельный участок по его целевому назначению;

  • у налогоплательщика не возникло права применения пониженной налоговой ставки в размере 0,3 %. Иное понимание норм закона может привести к нарушению публичных интересов, поскольку по одной и той же налоговой ставке будут облагаться как возделываемые земли сельскохозяйственного назначения, так и заброшенные земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения.

Как снизить налог на землю

Отметим, что налогоплательщику не удалось добиться передачи дела для пересмотра. Приняв такое решение, судья ВС РФ в Определении от 14.02.2018 № 306-КГ17-22570 отметил:

  • налогоплательщик не доказал ведение сельскохозяйственной деятельности на спорном земельном участке;

  • совокупность установленных обстоятельств дает основания полагать, что общество является коммерческой организацией, созданной не в целях ведения сельскохозяйственного производства, а для оказания иных услуг.

Что изменилось?

Уже за 2017 год налоговую базу для льготных категорий уменьшат на стоимость шести соток.

Теперь это касается еще и всех пенсионеров, а не только инвалидов и ветеранов. Льготу дадут даже тем, кто получает пенсию по потере кормильца, а не только по старости.

Пенсионером-льготником будет и учительница 45 лет, которая вышла на пенсию по выслуге, но еще работает. Льготу получит и военнослужащий 50 лет, у которого есть участок за городом. Бабушки и дедушки, которые выращивают на своих шести сотках овощи, смогут вообще не платить земельный налог.

Студент вуза, который имеет право на пенсию за умершего отца и получил в наследство земельный участок, тоже получит право на федеральную льготу.

Материальное положение пенсионера и регион проживания не имеет значения.

Подробнее о правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Как снизить налог на землю

Определение ВС РФ от 18.05.2015 № 305-КГ14-9101 по делу № А41-63325/13 касается налогоплательщика-организации, в собственности которой было 354 земельных участка, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного хозяйства» (144 участка) и «для дачного строительства» (210 участков).

В данном случае, признавая решение инспекции незаконным, суды исходили из того, что земельные участки классифицируются по правовому режиму, который не зависит от статуса собственника земли, а устанавливается на основании сведений о целевом назначении и виде разрешенного использования, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. В связи с этим, по мнению судов, пониженная ставка земельного налога:

  • подлежит применению в отношении земельных участков с соответствующим правовым режимом;

  • может использоваться как некоммерческими, так и коммерческими организациями при условии использования этих земельных участков по целевому назначению.

ПОДРОБНЕЕ:  Земельный налог лобня Советник

Установив, что организация на спорных участках ведет строительство дачного комплекса, то есть, по мнению судов, земельные участки используются обществом по целевому назначению, суды пришли к выводу о правомерности применения пониженной ставки налога.

Однако Верховный суд признал мнение судов ошибочным и разъяснил, что по смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, в то время как организация осуществляет на этих участках строительство дачного комплекса для последующей реализации юридическим и физическим лицам земельных участков, объединенных в этот комплекс, в целях извлечения прибыли.

Земельный налог: ставка для юридических лиц.

Появление данной правовой позиции означало, что попытки коммерческих организаций доказать в суде обоснованность использования льготной ставки земельного налога обречены на неудачу. И этот вывод был многократно подтвержден впоследствии (определения ВС РФ от 06.12.2017 № 305-КГ17-17796 по делу № А40- 230150/2016, от 04.12.2017 № 305-КГ17-17315 по делу № А41-64401/2016, от 05.09.2017 № 305-КГ17-12101 по делу № А41-68338/2016).

Вместе с тем некоторые ИП считали, что эта позиция к ним не применима, поскольку они являются физическими, а не юридическими лицами и условие об использовании земли в целях удовлетворения личных потребностей не является определяющим. Январское определение ВС РФ, упомянутое в январском же письме ФНС, свидетельствует о том, что данная правовая позиция распространяется и на предпринимателей.

Как налоговики собирают доказательства?

Напомним, ФНС в Письме № БС-4-21/1390@ назвала два обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности применения пониженной ставки налога. Во-первых, наличие в собственности ИП большого количества земельных участков. Во-вторых, наличие признаков коммерческого землепользования (в том числе создание инфраструктуры для дальнейшей застройки) и фактов дальнейшей реализации участков.

Как снизить налог на землю

Рассмотрим пару судебных актов, чтобы понять, какие доказательства приводят контролеры, чтобы убедить судей в обоснованности доначислений.

Постановление АС ВВО от 15.02.2018 № Ф01-6676/2017 по делу № А28-12335/2016

Предпринимателю на праве собственности принадлежали 157 земельных участков категорий:

  • «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного использования», «для сельскохозяйственного производства»;

  • «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», «огороды», «для индивидуального жилищного строительства», «строительство жилого дома».

В отношении спорных земельных участков предприниматель при исчислении земельного налога применил пониженную ставку в размере 0,3 %.

Арбитры обосновали свое решение так. Из абзаца 2 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ следует, что для применения налоговой ставки в размере, не превышающем 0,3 %, необходимо соблюдение одновременно двух условий:

  • отнесение земельного участка к определенной категории или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах);

  • использование этого земельного участка для сельскохозяйственного производства.

В случае если земельный участок признан уполномоченным органом не используемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной в отношении прочих земель и не превышающей 1,5 %, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено.

Корректировка стоимости объекта по кадастру

Исчерпывающий перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369.

На основании информации, представленной администрациями сельских поселений, установлено, что спорные земельные участки:

  • не вспахивались, не использовались под сенокос, под пастбища для выпаса сельскохозяйственных животных, не засеивались сельскохозяйственными культурами;

  • заросли сорными растениями, кустарником и деревьями;

  • на землях населенных пунктов с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и «строительство жилого дома» строительство не ведется.

Из договоров, первичных документов, оборотов по расчетным счетам предпринимателя установлено, что в проверяемом периоде отсутствовали операции по закупке удобрений, ядохимикатов, сельскохозяйственной техники, скота, стройматериалов, реализации сельскохозяйственной продукции, оплате услуг сторонним организациям за организацию и проведение сельскохозяйственных работ.

Арбитры приняли во внимание и такие обстоятельства:

  • общая площадь земельных участков составляет более 2 тыс. га, ИП провел их межевание с целью дальнейшей перепродажи, часть участков продана;

  • согласно постановлениям по делам об административных правонарушениях ИП неоднократно привлекался к ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель и других обязательных мероприятий по их улучшению и охране почв;

  • покупатели земельных участков, приобретенных у налогоплательщика, подтвердили, что на момент покупки земельные участки представляли собой пустое поле без насаждений и построек, заборов и ограждений, электричества, газа, воды, дорог и прочих коммуникаций.

Указанные обстоятельства позволили судьям сделать вывод о том, что земельные участки не используются для сельскохозяйственного производства, возведения жилых домов, ведения личного подсобного хозяйства, что свидетельствует об отсутствии у коммерсанта права применять льготную налоговую ставку в размере 0,3 %.

Важно, что арбитры отклонили ссылку ИП на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54, согласно которому неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной п. 1 ст. 394 НК РФ. Судьи указали:

  • в рассматриваемом случае установлено, что у предпринимателя не было намерений использовать по назначению земельные участки с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и «строительство жилого дома»;

  • коммерсант осуществлял реализацию участков в целях извлечения прибыли.

Как теперь будут считать земельный налог для пенсионеров?

Налоговым Кодексом в отношении плательщиков земельного налога установлены:

  1. Основания для уменьшения налога.

Прописаны они в статье 391 НК РФ и касаются физических лиц. Основной льготой для них можно считать ту, по которой налоговая база — то есть, кадастровая цена, уменьшается на 10 000 рублей в случае, если налогоплательщик относится к льготной категории граждан.

  1. Основания для освобождения от уплаты налога.

Прописаны  они в статье 391 НК РФ и касаются, в свою очередь, главным образом, юридических лиц. Основная льгота — освобождение хозяйствующего субъекта, относящегося к льготной категории налогоплательщиков, от налога.

Региональными нормативными актами могут быть определены дополнительные основания и категории граждан для льгот по налогу на земельные участки.

Так или иначе, способом снижения (или ликвидации) налоговой нагрузки в рассматриваемом случае будет инициирование процедур, направленных на официальное признание налоговыми органами права собственника участка на те или иные льготы.

Например, если владелец бизнеса желает воспользоваться льготой на основании того, что ведет деятельность в «Сколково» (п. 10 ст. 395 НК РФ), то должен задокументировать свой статус — обратившись к администрации данного центра поддержки инноваций. А затем — проинформировать о получении статуса резидента технопарка ФНС и получить налоговую льготу в виде освобождения от уплаты налога.

Да, льготу учтут при расчете налога за 2017 год. Платить его физлицам придется еще не скоро — до 1 декабря 2018 года. К этому времени налоговая все посчитает и налог за шесть соток пенсионерам не начислит.

Даже если налоговая почему-то не учтет льготу, когда все выяснится, налог пересчитают.

Выводы.

Пониженные ставки земельного налога установлены:

  • для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли сельскохозяйственного назначения в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, а не в целях извлечения прибыли;

  • для коммерческих организаций и физических лиц, использующих земли в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Указывая на необоснованность применения льготной ставки налога, инспекторы в качестве доказательств ссылаются на следующее:

ПОДРОБНЕЕ:  Льгота по налогу усн доходы Советник

  • в собственности налогоплательщика находится большое количество земельных участков;

  • на спорных землях создаются объекты инженерной инфраструктуры в целях дальнейшего строительства объектов недвижимости;

  • выявлены факты реализации земельных участков.

Экспертная оценка кадастровой цены

Налоговые органы представляют в суды акты осмотров земельных участков, протоколы допросов покупателей земли и даже постановления по делам об административных правонарушениях. 

Уменьшение земельного налога: порядок действий

Уменьшить земельный налог на участок в собственности физическому лицу можно (отметим, что нижеследующий алгоритм, в целом, применим и юрлицом и ИП), осуществив:

  1. Предварительную оценку объективности величины ключевого показателя, влияющего на расчет, а именно — кадастровой стоимости участка.

Если есть подозрения на то, что установленная государством кадастровая цена, которая используется для исчисления налога, значительно завышена относительно рыночной — приступать к следующему этапу.

  1. Сравнение расходов на переоценку кадастровой цены с последующей налоговой выгодой.

Не исключено, что такая выгода составит, быть может, тысячи рублей — в то время как расходы на переоценку будут выражаться в десятках тысяч. Но если финансовые перспективы очевидны — можно планировать дальнейшие действия.

  1. Документирование фактической оценки кадастровой стоимости.

В этих целях необходимо произвести экспертизу земельного участка, обратившись к оценщику, а по результатам его работы, возможно, еще и в саморегулируемую организацию для оценки этих результатов.

  1. Обращение в Комиссию по кадастровым спорам и, если это ни к чему не приведет, инициирование судебного обращения с иском против Росреестра.

Предметом иска будет уменьшение кадастровой цены участка на основании документов, полученных от оценщика (и иных инстанций, если к ним будет обращение).

Безусловно, в рамках приведенного выше алгоритма возможны различные промежуточные процедуры. Кроме того, уменьшение налога к уплате возможно также за счет применения правовых механизмов, не связанных с корректировкой величины кадастровой стоимости объекта. Например — за счет документального подтверждения права налогоплательщика на льготу или на освобождение от уплаты налога.

Рассмотрим подробнее то, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка на практике — в рамках приведенного выше алгоритма. Ознакомимся с основными нюансами, которые характеризуют данную процедуру, а также изучим то, каким образом можно уменьшить налог за счет применения льгот и оснований на освобождение от его уплаты в бюджет.

Кадастровая стоимость. Понятие, общая информация

Под кадастровой стоимостью подразумевается установленная государственными органами власти субъектов стоимость, которая отражает представление о ценности объекта недвижимого имущества при его использовании.

В правильности и реальности кадастровой стоимости участка заинтересовано каждое физическое лицо, вне зависимости от того, является ли оно собственников или пользователем данного объекта недвижимости. Помимо влияния на размер земельного налога, кадастровая стоимость используется государством для решения целого спектра различных задач, к примеру:

  1. С помощью кадастровой стоимости устанавливается размер налога, подлежащего к уплате за владение и пользование участком.
  2. С помощью кадастровой стоимости осуществляется расчет выкупной стоимости участка при приобретении его в собственность.
  3. Исходя из кадастровой стоимости участка, осуществляется расчет арендной платы.
  4. Кадастровая стоимость влияет на размер налога на имущество предприятий.
  5. Исходя из кадастровой стоимости, оценивается стоимость расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Закон предоставляет нам возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

Кадастровая цена — та, что устанавливается государством с учетом многих факторов — как экономического, так и технологического свойства. В части экономики за основу берется рыночная цена объекта недвижимости. К числу основных технологических факторов, влияющих на установление кадастровой цены объекта недвижимости, можно отнести:

  • площадь участка;
  • категория используемой земли;
  • способ разрешенного использования земли;
  • характеристики близлежащих объектов недвижимости и инфраструктуры.

При этом, как считают многие эксперты, в силу необходимости проведения массовых оценок по кадастру, алгоритмы соответствующей оценки, применяемые Росреестром, могут допускать довольно поверхностный анализ указанных факторов (как и фактора рыночной цены). Какие-то важные обстоятельства могут быть упущены, и часто — по объективным причинам.

Например, может оказаться так, что два рядом расположенных участка имеют разную степени приближенности к естественным водоемам, вследствие чего их агротехнические свойства могут заметно различаться. Как следствие — при продаже будут разными и цены на недвижимость. Но кадастровая их цена будет одинакова, вследствие чего собственник участка с менее выгодным расположением и менее плодородного будет платить тот же самый налог, что и его сосед, имеющий возможность регулярно рыбачить и поливать огород водой из естественного водоема (и при необходимости имеющий шансы продать свой участок дороже).

Таким образом, цифра, которая заносится в кадастр, не всегда бывает подтверждена реальными фактами. Она во многом расчетная и потому приблизительна.

Другой вопрос — в какой степени она будет приблизительна в конкретном случае. Безусловно, если текущая рыночная и кадастровая цены отличаются на миллионы рублей, то в этом случае правомерно говорить о том, что Росреестром допущена безоговорочная неточность в установлении второго показателя. Как следствие — владелец земли будет необоснованно переплачивать налог, и величина переплаты может составлять десятки, а то и сотни тысяч рублей в год.

Обращаемся в Комиссию и в суд

Но, как правило, указанные интервалы стоимости характерны именно для тех типов собственности, которые характерны для юридических лиц — представленных крупными бизнесами. Что касается обычных граждан — например, тех, у кого есть в собственности дача, то цифры, как правило, разнятся не столь значительно.

Подсчитать потенциальную разницу, безусловно, не лишне — как и определить, какой может быть выгода по налогу.

Для этого берутся:

  • текущая кадастровая цена — по данным Росреестра;
  • текущая рыночная цена — по данным основных агрегаторов объявлений о купле-продаже недвижимости;
  • текущая ставка по объекту недвижимости.

Таким образом, в случае с Ивановым вопрос в том — окупят ли себя последующие расходы на переоценку кадастровой цены исходя из выгоды в 1500 рублей в год.

Основная часть соответствующих расходов — это оплата услуг экспертной организации, которая проводит оценку земли.

Важное условие проведения юридически значимой оценки — выбор компетентной экспертной организации или оценщика. Они должны быть включены в реестры саморегулируемых организаций данного профиля. Кроме того, у них должна быть застрахована ответственность за последствия совершения юридически значимых действий.

ПОДРОБНЕЕ:  Налог на природопользование Советник

Если удалось найти сразу несколько организаций, удовлетворяющих указанным критериям, то выбор конкретного исполнителя уже будет базироваться на критерии репутации. Необходимо поспрашивать у знакомых или бизнес-партнеров — с кем они имели дело, и с каким результатом. Можно ознакомиться со статистикой рассмотрения претензий Комиссии по кадастру и, если есть время — с судебными решениями по искам на предмет корректировки кадастровой цены. И если в большинстве случаев тот или иной оценщик фигурирует в выигранных спорах — можно обращаться к нему.

Стоимость услуг оценщика зависит от объема предполагаемых работ (и косвенных расходов — например, транспортных, которые возможны в случае необходимости прибытия оценщика на земельный участок, расположенный на значительном отдалении от города, где базируется его офис).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

В среднем расходы на оценку составляют около 30 тыс. рублей. Заплатив их, владелец недвижимости согласует дату визита оценщика к себе на участок, предоставляет ему необходимые дополнительные документы по земельному участку. После осмотра объекта оценщик возьмет около недели на документирование результатов.

Основной документ, отражающий итоги оценки — это отчет, в котором фиксируется обоснованная рыночная цена объекта недвижимости. Важно, чтобы она была приведена по состоянию на ту дату, по которой определена кадастровая цена. Только в случае совпадения дат возможна переоценка кадастровой цены — иначе Комиссия, а за тем и суд с высокой вероятностью откажут в рассмотрении претензии.

В отчете должно быть все в порядке с различными «техническими» моментами — такими как показатели по площади участка, его адресом, кадастровым номером, персональными данными владельца. Если есть ошибки, то отчет необходимо вернуть оценщику на доработку.

В общем случае отчет, о котором идет речь, не предполагается дополнять какими-либо иными экспертными документами. Вместе с тем, в случае, если по итогам оценки выяснилось, что кадастровая цена более чем на 30% отличается от рыночной — может потребоваться провести экспертизу отчета в специализированной саморегулируемой организации, которая зарегистрирована в качестве экспертной в области кадастровых правоотношений. Такая экспертиза нужна, если предполагается дальнейшее обращение с претензией по корректировке кадастровой цены в Комиссию.

А если в Комиссию нет планов обращаться, и есть желание сразу пойти в суд, то экспертиза отчета — даже при выявлении указанной разницы между кадастровой и рыночной стоимостями, не требуется. В суд можно подавать заявление, имея на руках один лишь отчет от оценщика.

Экспертиза от Комиссии готовится, как и отчет, около недели, иногда — чуть больше. Стоит примерно 20 тыс. рублей.

То, нужно или нет обращаться в Комиссию в первую очередь, зависит от правового статуса владельца недвижимости. Рассмотрим, какие здесь установлены правила, в контексте следующего этапа решения задачи по корректировке кадастровой цены участка — этапа обращения в государственные органы.

Обращаемся в Комиссию и в суд

Обращаться в Комиссию при Росреестре в первую очередь (и только потом, если ничего не получится — в суд) обязаны юридические лица — но не все, а только имеющие в собственности земельный участок, по которому кадастровая цена установлена до 2017 года. Остальные юрлица, а также физлица и ИП могут сразу идти в суд.

Юрлица, обязанные идти сначала в Комиссию, должны, таким образом, иметь на руках два документа, в которых отражены результаты оценки цены недвижимости — отчет от оценщика и документ, удостоверяющий проведение экспертизы данного отчета саморегулируемой организацией.

По желанию в Комиссию, безусловно, может обращаться любой собственник недвижимости. Условие — наличие у  него двух указанных выше документов.

Если Комиссия по желанию заявителя или в силу закона — первая инстанция, то туда необходимо направить заявление с просьбой о пересмотре кадастровой цены участка. Официальной его формы не установлено — в нем могут в принципе отражаться любые факты, которые заявитель посчитает нужным привести.

Заявление в Комиссию можно составить самостоятельно или же обратиться в юридическую контору за содействием. Обычно такие услуги юристов стоят не очень дорого — особенно, на фоне прочих расходов на оценку, и, как правило, не превышает 1500 рублей.

Комиссия рассмотрит заявление в течение месяца и вынесет решение — положительное или отрицательное. Во втором случае следующим действием собственника будет обращение в суд.

Для инициирования судебного иска к Росреестру собственнику необходимо подготовить:

  • копию ответа из Комиссии, удостоверяющего отказ в пересмотре кадастровой цены (если обращение в Комиссию было);
  • копию отчета от оценщиков (и документа, удостоверяющего его экспертизу, если она проводилась);
  • документ об оплате государственной пошлины (300 рублей для физлиц, 2000 рублей для юрлиц).

Важнейший этап инициирования судебного иска — подготовка заявления. Предполагается рассмотрение дела в рамках административного производства, так как ответчиком будет государственный орган власти. Составление административного иска крайне рекомендуется доверить юристу, который на этом специализируется. Его услуги обойдутся примерно в 5000 рублей.

В течение двух месяцев административное дело будет рассмотрено судом. В случае, если возникнет необходимость в проведении дополнительной экспертизы, процесс может затянуться. Судебное решение вступит в силу в течение месяца после принятия в окончательной форме.

На основании судебного решения впоследствии может быть осуществлено обращение в ФНС с запросом на пересчет налога — но только за период с момента принятия решения в пользу истца. Например, если судебное решение вступило в силу в августе 2018 года, то налог будет пересчитан только до конца 2018 года.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В случае если налогоплательщик — юридическое лицо, то в силу специфики исчисления земельного налога организациями (когда предполагается внесение авансовых платежей), возможно также обращение в ФНС в целях инициирования пересчета налоговых обязательств.

Следует иметь в виду, что кадастровая цена участков в общем случае пересматривается государством 1 раз в 5 лет (но иногда чаще — с учетом положений регионального законодательства). Поэтому, если с момента ее установления прошло 4 года, то лучше дождаться очередной переоценки — и только потом при необходимости оспаривать ее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector