Страхование от недостроя — Мосдольщик || Страховой полис дду

Суть

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

  • уклонение от обязательств;
  • сдачу неготового объекта;
  • банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Общие сведения

Во всем мире долевое строительство является довольно распространенным механизмом, позволяющим успешно решать проблему жилья. Однако в отечественной практике договоры о долевом участии зачастую не выполняются застройщиками. Компания обманутых дольщиков в России весьма внушительна и, к сожалению, продолжает расти.

Государство вынуждено на законодательном уровне решать проблему страхования материальной ответственности строительных организаций перед лицами, чьи деньги они привлекли.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ), как механизм привлечения частных инвесторов, практикуется в отечественном строительном бизнесе уже достаточно долго.

Однако закон, обеспечивающий безопасность участия инвесторов в долевом строительстве квартирных многоэтажек (№214-ФЗ), был проголосован Госдумой только 30 декабря 2004г. По этому закону вводилась процедура обязательной регистрации ДДУ в Росреестре, что исключило случаи повторных продаж строящихся квартир.

После регистрации договора, в качестве обеспечения выполнения строительной фирмой своих обязательств, в залог к дольщику переходил земельный участок под строительство и строящийся на нем дом. При неблагоприятном развитии событий залог позволял надеяться инвестору на возврат денег и компенсацию убытков.

Однако принятый закон в полной мере не обеспечил безопасность частных инвесторов и поэтому Государственной Думой были разработаны изменения и дополнения, которые вылились в федеральный закон №294 от 30 декабря 2012г.

Согласно принятому закону одним из возможных вариантов обеспечения выполнения обязательств застройщика становилось страхование ответственности. Эти положения вступили в силу с 1.01.2014г.

По ним до государственной регистрации ДДУ с первым дольщиком в Росреестре застройщик, дополнительно к залогу, должен гарантировать выполнение своих обязательств либо договором поручительства банка, либо договором страхования гражданской ответственности.

Нормы закона №294 применяются только к объектам, разрешение на строительство которых получено с 01.01.2014г. Теперь при невыполнении строительной организацией своих обязательств по ДДУ дольщики получат страховое возмещение за вложенные средства.

Договор страхования строительная фирма может оформить со страховой компанией, обладающей специализированной лицензией, или приобретя членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) – некоммерческой организации, занимающейся только страхованием ДДУ.

Застройщик обязан предоставить частному инвестору сведения о страховой компании, с которой подписан договор, а также ознакомить с правилами страхования.

Выгодоприобретателем по страховому договору является дольщик.

Объект страхования

Закон № 218 оставил страховым компаниям возможность заключения договоров с застройщиками о страховании ответственности в добровольном порядке, в дополнение к отчислениям в Государственный фонд.

По нормам п. 34, 46 ст. 25 Закона № 218, объект страхования по договору — это материальные интересы подрядчика, которые относятся к его ответственности перед дольщиками в связи с ненадлежащим выполнением обязанностей по сдаче жилых помещений в эксплуатацию.

Страхуется материальная ответственность строительной компании перед дольщиком на случай, если первый не выполнит надлежащим образом свои обязательства по передаче построенного жилья второму согласно ДДУ.

Застройщик может страховать как каждую квартиру отдельно, так и целый строящийся дом. Но страхование целого дома не выгодно ни строителю, ни дольщику.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Необходимые документы

Договор ДДУ оформляется в письменной форме и проходит государственную регистрацию в Росреестре. Застройщик должен предварительно застраховать ДДУ.

Иногда в Росреестре требуют документы страховщика (заверенные нотариально копии лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и учредительные документы).

Для регистрации представляются следующие документы:

  1. Заявления.
  2. Заверенные нотариусом копии ДДУ.
  3. Кадастровый план земельного участка.
  4. Документы на выделенную под строительство землю.
  5. Проектная декларация.
  6. Разрешение на строительство.
  7. План объекта.

Кроме вышеперечисленного списка для предприятий надо представить:

  • зарегистрированные устав предприятия и учредительный договор;
  • выписку из протокола собрания учредителей о выборе исполнительного органа и копию приказа о назначении директора.

Для частных лиц:

  • гражданский паспорт;
  • свидетельство ИНН.

Тарифы

Каждая СК определяет базовый тариф внутренними правилами, а также корректирующие коэффициенты тарифа (понижение либо повышение), которые зависят от степени риска.

Тарифная ставка находится в прямой зависимости от опыта и репутации застройщика, размаха его деятельности и пр.

В настоящее время средний тарифный показатель колеблется в пределах 0.6-0.9.

Для солидных авторитетных компаний он может быть понижен до 0.4-0.5 от стоимости договора.

На базе тарифной ставки и срока договора по проектной декларации рассчитывается страховая премия. Если дом будет сдан раньше указанного срока, то возможно частичное возвращение страховой премии.

Страхование ответственности застройщика перед дольщиком понижает уровень риска последнего. Договор страхования призван усилить степень защищённости денежных средств граждан, которые вкладываются ими в долевое строительство.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Процесс выплаты страховки при дтп

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург 7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Тариф по страхованию ДДУ рассчитывается страховщиком в процентах годовых от стоимости объекта.

Устанавливается базовый тариф и определяются понижающие и повышающие коэффициенты к нему.

На эти коэффициенты оказывают влияние многие моменты, например, репутация застройщика.

Страховой тариф привязывается к сроку действия страховки, равного сроку строительства. Страховая премия рассчитывается по страховому тарифу исходя из срока действия договора.

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

  • Участие застройщика в холдинге.
  • Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
  • Финансовая устойчивость.
  • Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
  • Этап строительства.
  • Срок сдачи.
  • Количество дольщиков.

Страховщики

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный вид сделки приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

  • осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
  • соответствовать требованиям финустойчивости;
  • иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
  • иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Страховой случай

В соответствии с п. 8 и 29 ст. 25 Закона № 218 и ст. 15.6 ФЗ № 214, Застройщик может осуществлять страхование своей ответственности добровольно (до государственной регистрации соглашения о долевом участии в строительстве) или в обязательном порядке — до даты образования специального Фонда по защите инвесторов.

Согласно п. 35 ст. 25 Закона № 218, страховым случаем признается отсутствие передачи жилого помещения дольщику в связи со следующими обстоятельствами:

  1. Если вступило в законную силу решение суда о взыскании залога в связи с приостановлением строительства или истечением срока сдачи дома (ст. 14 зак. № 214).
  2. Если вступило в законную силу решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом.

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

  • остановку работ и замораживание строительства;
  • банкротство;
  • неполучение жилья, означенного в договоре;
  • отказ в возврате средств и исправлении недочётов.

Страховым случаем признается полное или частичное невыполнение строительной фирмой своих обязательств перед инвестором по передаче квартиры согласно ДДУ.

По этому факту должно иметься решение суда о взыскании предмета залога, или решение арбитражного суда о банкротстве строительной фирмы и начале конкурсного производства по закону №127-ФЗ.

Выплату страховых возмещений дольщику производит та страховая фирма (банк, ОВС), с которой строительная организация заключила договор страхования ДДУ.

Сумма возмещения определяется в зависимости от договорной цены, но не меньше стоимости квартиры, которую в результате планировал приобрести дольщик, и усредненной цены квадратного метра жилья на региональном рынке строительства.

Страховые выплаты не производятся в случае замораживания стройки, продления сроков строительства, прекращения строительства по решению государственных органов, признания судом недействительным ДДУ.

Не является страховым случаем невыполнение ДДУ из-за денежных претензий к строительной организации по поводу неудовлетворительного качества объекта строительства, а также не целевое использование средств.

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть пятая. Все в ...

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация.

Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Оформление договора

Когда страхование застройщиков 214 ФЗ осуществляется страховой компанией, между ними заключается двусторонний договор, а выгоду по нему получает дольщик, хотя, как правило, сам он не принимает участия в подписании данного договора.

Причем совершенно неважно, кто им является: физическое, либо юридическое лицо или ИП. Закон допускает также передачу своих прав на данную жилплощадь другому лицу, о чем застройщик сразу же уведомляет страховщика, и между ними заключается дополнительное соглашение, в котором указывается новый дольщик.

При этом все права на квартиру, которые имел прежний дольщик, сохраняются и у нового.

Договор начинает действовать только после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Срок его действия определяется исходя из сроков завершения строительства, которые указаны в проектной документации, а также в соответствии с ДДУ. При этом страховка действует еще как минимум два года после наступления срока передачи жилья лицу, вложившему свои средства.

В договоре страхования обязательно указывается сумма, которую получит дольщик, если застройщик не сможет выполнить своих обязательств. Компенсация, подлежащая к выплате, не может быть меньше средней стоимости квартиры в регионе, где происходит сделка.

Дольщикам также следует знать, что им должна быть выплачена вся сумма полностью. Поскольку по законодательству в страховом договоре не может быть оговорена франшиза, т.е. часть убытков, которые не подлежат возмещению.

Если за время строительства жилого дома страховая компания, которая осуществляла страхование рисков по данному строящемуся объекту, прекратила свое существование или лишилась лицензии, застройщик обязан найти нового страховщика и в течение двух недель подписать с ним договор.

Дольщик может проверить информацию о том, где и как застрахована ответственность застройщика, связавшись со страховой компанией лично.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Генеральный полис страхования грузов

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

Время действия страхового договора или договора поручительства истекает через два года после передачи квартиры частному инвестору по ДДУ.

Выгодоприобретатель может получить выплаты по страховому случаю еще в течение двух лет после приобретения жилья.

1. Страховыми кампаниями

Кроме этого, сама страховая кампания должна обладать гигантскими ресурсами- страховка новостройки составит от 300 000 000 рублей.

2. Банковскими гарантиями

Расчет всех рисков банком или группой банков такой же как и в случае со страховыми кампаниями. За выдачу гарантии банки потребуют не только до 3% от стоимости новостройки, но и серьезный залог (чаще всего это земля, принадлежащая муниципалитету). 

Что подлежит защите

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:

  • стоимости объекта;
  • среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.

Законом также ограничивается максимальный объем премий.

Страховыми признаются такие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение жилья;
  • отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.

Главное изменение: риски страхуют дольщики

Основное изменение: риски недостоя будут перераспределены между страховщиками дольщиков, а не застройщиков:

  • определены жесткие требования к компаниям-застройщикам: теперь для привлечения долевого капитала у них должен быть минимальный портфель собственных
    средств от 1 000 000 000 рублей;
  • для дольщиков страхование на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости
    становится обязательным для заключения договора долевого участия;
  • пункт 214-ФЗ, который обязывает девелоперские компании страховать свои обязательства перед дольщиками, признается ничтожным (теряет силу).

Особенности нового вида обязательной страховки


Новый вид обязательного страхования дольщиков расписан в проекте более чем
подробно. В соответствии с пунктами проекта, можно выделить пять ключевых (наиболее значимых для страхователя) условий.

  1. Без франшизы. Принимать на себя часть финансовых рисков покупатель страховки не может.
  2. Тарифы в обязательном страховании дольщиков устанавливаются конкретными СК
    и зависят от показателей работы девелопера.
  3. Контроль сумм. Страховая сумма полиса должна равняться стоимости объекта в ДДУ (контракт о долевом участии), однако ее размер не может устанавливаться
    ниже среднерыночной цены жилья (определяется для каждого региона и рассчитывается от средней стоимости квадратного метра).
  4. Страхователь – дольщик – платит за страховую услугу (ранее она оплачивалась застройщиком и включалась в стоимость квартир).
  5. Фиксированные сроки. Договор страхования долевого участия начинает
    действовать с момента регистрации контракта с застройщиком и заканчивает по истечении двух лет после сдачи объекта (в случае наступления страхового
    события после приемки квартиры).

Важным моментом являются строгие требования к самим страховым компаниям, которые имеют право на заключение подобных договоров. Как и сейчас (пока
страховаться должны сами застройщики, а не дольщики) первое условие к страховщику – опыт на рынке, он должен быть не менее пяти лет. Остальные моменты
касаются финансовой ситуации продавца страховки:

  • уставной капитал СК не менее 120 000 000 рублей;
  • собственных средств не меньше 1 000 000 000 рублей.

Только при соблюдении этих трех условий (и наличии лицензии) страховщик вправе работать с заявками от дольщиков на страхование строительства. Список компаний, которые соответствуют перечисленным требованиям, будет в публичном доступе на
сайте Банка России.

Когда стартуют нововведения?

Проект изменений в 214-ФЗ миновал этап обсуждения в профильных ведомствах. Его приняли в ЦБ, Министерстве финансов, Агентстве по кредитованию жилья. В
среду, 11 ноября, проект попал к Игорю Шувалову, первому вице-президенту РФ. В пятницу – оказался в публичном доступе.

Обсуждение пунктов законопроекта продлится до седьмого декабря. Если по его окончании проект будет утвержден, страхование финансовых рисков дольщиков станет обязательным уже с марта
следующего, 2016 года.

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

Контролирующие органы

Участие строительных компаний в ОВС контролируется региональной властью. Контроль над соблюдением страхового законодательства осуществляется Центробанком России.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Страховка для путешествующих, страховка в поездках и на отдыхе

Новые правила работы на рынке строящегося жилья могут существенно затронуть финансовые интересы дольщиков из-за неизбежного увеличения стоимости строящегося жилья.

С другой стороны, некоторым застройщикам придется покинуть этот рынок, если они не найдут себе партнеров среди банковских или страховых организаций. А эффективность принятых законов для решения проблемы безопасности частных инвесторов будет проверена в ближайшем будущем.

Какие возникают проблемы

С 1 января 2014 вступил в силу Закон № 214-ФЗ, по которому все строительные компании, зарегистрированные на территории России, стали нести ответственность перед гражданами, инвестирующими свои средства на постройку нового жилья.

Дольщики, заключающие соглашения о строительстве, несут финансовые риски банкротства застройщиков. Чтобы защитить их права, государство ввело процедуру обязательного страхования ответственности строительных компаний. С этого момента каждый подрядчик стал привлекать инвесторов только по договору долевого участия.

Для дольщика нюансом страхования является выплата Государственным фондом компенсации исходя из площади приобретенного помещения, но не более 120 кв. м. общей площади, а также возможного снижения компенсации исходя из среднерыночной цены в регионе за 1 кв. м. жилья (п. 2 ст. 13 Закона № 218).

ФЗ 214 ст.15.2

Жестокие реалити Сочи. ФЗ 214, страховка, покупка, обман. .екс ...

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

Договор страхования должен быть заключен на весь период строительства многоквартирного дома, и в течение 2-х последующих лет после его сдачи – когда инвесторы вправе предъявить застройщику требования по качеству квартир.

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект.

Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта.

Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

— страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;

— компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;

Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика.

У компаний есть выбор – оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП.

СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие.

Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок.

Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.

Не смотря на то, что данный вид страхования существует не первый год, и у застройщиков, и у органов власти оно до сих пор вызывает немало вопросов. Поэтому нужно более подробно освещать некоторые положения 214 ФЗ.

Прежде всего, речь идет о том, что зачастую просто остается непонятным, когда же застройщику нужно это самое страхование. По закону, оно необходимо только в случае заключения ДДУ исключительно относительно жилого дома.

Как закон защищает участников долевого строительства в случае ...

В плане нежилых объектов застраховать ответственность пока просто невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения.  

Договор страхования может быть заключен не обязательно в плане одной квартиры, а даже целиком на весь дом. Но, как правило, на практике это происходит поквартирно.

Такое случается по понятной причине – за объект целиком придется уплатить крупную сумму, а ведь не всегда все квартиры бывают куплены на этапе строительства. Так что в их части это окажутся пустые вложения.

Да и как определить выгодоприобретателя, если еще не обозначены дольщики? И еще. Договор страхования приобретает юридическую силу лишь с момента регистрации ДДУ.

Вот и получается, что страхование всего дома будет недействительным, если нет соответствующих договоров на все квартиры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector