Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости: Образец залога квартиры

Требования к сторонам

Участниками соглашения по договору займа могут являться совершеннолетние дееспособные граждане. Заемщик, предоставляющий залоговое обеспечение по ссудному договору должен иметь правоустанавливающие документы на объект залога, т.е. быть его собственником.

Если должник является совладельцем недвижимого имущества требуется нотариально заверенное согласие третьего лица на осуществление регистрации залога. Не возбраняется использовать имущество третьих лиц. Закон не запрещает иностранным гражданам или лицам без гражданства выступать сторонами сделки.

Какое имущество можно закладывать

Цель залога в глазах кредитора – это гарантия, а также дополнительный источник погашения кредита.

Согласно статье 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору кредитования оформляется в залог имущество, которое РФстатьей 130 ГК определено как недвижимое, то есть прочно связанное с землей:

  • земельные участки, кроме участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;
  • участки недр;
  • сооружения, здания, предприятия в том числе, находящиеся в незавершенном состоянии и используемые в предпринимательской деятельности;
  • сооружения потребительского назначения (дачи, садовые домики, гаражи, иные постройки);
  • жилые помещения;
  • воздушные суда, корабли, космические объекты.

Жилые объекты и здания могут стать предметом залога, при условии соблюдения статьи 69 ФЗ «Об ипотеке».

В свою очередь, банками выдвигаются определенные требования к залоговой недвижимости. Базовым критерием к предоставляемому имуществу является наличие права собственности, зарегистрированного в государственных органах. Или же нотариально оформленного имущественного поручительства на данную недвижимость.

Несоответствие этим параметрам является основной причиной в отказе принятия недвижимости в качестве залога.

Но, кроме того, есть и другие причины частного характера:

  • отсутствие юридически правильно оформленных документов;
  • наличие незаконно выполненных перепланировок;
  • отношение недвижимости к памятнику архитектуры;
  • неоконченное строительство, которое имеет степень готовности ниже 85%;
  • наличие прописанных малолетних детей в жилом помещении;
  • обременение (то есть прав собственности или проживания третьих лиц);
  • недвижимость, собственниками которой являются лица пенсионного возраста;
  • земельные участки, на которые наложен мораторий на продажу, в связи с их целевым назначением.

В то же время каждый кредитор самостоятельно определяет критерии, предъявляемые к залоговой недвижимости.

К примеру, это может быть:

  • использование недвижимости в коммерческих целях;
  • плохое техническое или санитарное состояние объекта;
  • месторасположение недвижимости;
  • низкая рыночная стоимость;
  • невозможность выделения залога в отдельную часть (к примеру, комната в квартире);
  • нахождение в многоквартирных домах барачного типа или общежитиях;
  • возраст и этажность здания;
  • расположение объекта на цокольном этаже и прочее.

Обычно подход к одобрению залогового имущества индивидуален. Все еще зависит от размера займа, сроков кредитования и наличия иного обеспечения по кредиту.

Залогодержатель по закону может использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенную недвижимость в случае:

  • при грубом невыполнении условий договора займа;
  • при имеющемся обременении залога в пользу третьих лиц;
  • при возникшем риске утери предмета залога по вине залогодателя;
  • при нарушении правил пользования заемщиком недвижимостью.

Внесудебный способ взыскания возможен только в случае, если это было предусмотрено условиями договора при нотариальном заключении договора займа и возможности осуществить взыскание по нотариальной подписи, а не по решению суда.

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости: Образец залога квартиры

Для получения судебного решения дело можно направить в районный суд по месту нахождения имущества заемщика. Суд, принимая решение по сути дела имеет право предоставить должнику отсрочку в размере не более одного года для погашения долга.

Причинами для отказа обращению займодавца на взыскание залога могут быть два условия:

  • сумма просроченного долга составляет менее 5% стоимости недвижимости;
  • небольшая длительность просрочки — не более 3-х месяцев.

Если при реализации недвижимости вырученная сумма будет превышать сумму долга, излишек возвращается заемщику, а обязательство считается исполненным.

Заемщику стоит внимательно оценить свои финансовые возможности, чтобы обеспечить своевременное исполнение обязательств по возврату долга. Для того, чтобы наиболее полно защитить свои интересы обеим сторонам соглашения следует прибегнуть к помощи специалистов.

Необходимые документы

Для оформления договора займа между физическими лицами требуется паспорт. Чтобы подготовить и оформить регистрацию по залогу недвижимости необходимо подготовить портфель документов.

Для оформления договоров займа и залога необходимы документы, подтверждающие правосубъектность лиц, заключающих договора. А также правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на залоговую недвижимость.

Документы для заемщика и залогодателя:

  • анкета-заявление на получение кредита. Документ может быть оформлен в вольной форме или по форме кредитора;
  • паспорт гражданина РФ;
  • справка о постоянной регистрации;
  • дополнительные документы (все или некоторые, в зависимости от требований кредитора): СНИЛС, ИНН, военный билет, документы об образовании, свидетельства о браке или разводе, свидетельства о рождении детей, копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
  • документы, подтверждающие наличие дохода и достаточную кредитоспособность заемщика: справка с места трудоустройства с указанием размера заработной платы за последние полгода (форма 2-НДФЛ), справка по форме банка.
ПОДРОБНЕЕ:  Налог на недвижимость для пенсионеров: за что можно не платить и как оформить льготу

Это основной пакет предусмотренных документов. Дополнительно, в зависимости от требований банка он может быть дополнен:

  • оригиналы паспортов ближайших родственников, а также лиц, проживающих в недвижимости;
  • для пенсионеров: справки о размере пенсии и копию пенсионного удостоверения;
  • свидетельства о смерти близких родственников;
  • документы, подтверждающие наличия в собственности ликвидного имущества, не выступающего в качестве залога;
  • справки, подтверждающие успешное погашение всех ранее взятых кредитов;
  • справки, подтверждающие дееспособность заемщика и залогодателя;
  • для владельцев бизнеса (юридического лица): учредительные документы, бухгалтерскую отчетность, выписки о движении средств по банковским счетам и прочее;
  • для ИП: свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты (лицензии) на осуществление деятельности, справки об отсутствии задолженности перед бюджетом, договора аренды (лизинга) и так далее.

Чтобы оформить договор займа под залог недвижимости между юридическим и физическим лицом, необходимы подтверждающие документы на недвижимость:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
  • копия технического паспорта;
  • кадастровый план;
  • справка из БТИ;
  • справка с паспортного стола о регистрационном учете лиц в залоговой недвижимости (срок действия 30 дней);
  • заключение оценщика, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности;
  • выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество;
  • согласия супругов (сособственников) на заключение договора залога;
  • справки из налоговой об уплате налога на недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Фото 1

Кредитор вправе запросить и иные документы, необходимы для оформления договоров.Основные положения договора займа и залога

Схематично договор выглядит следующим образом:

  • заключение между кредитором и заемщиком основного (кредитного) договора. По этому документу выдаются деньги;
  • подписание дополнительного договора о залоге (закладной) недвижимого имущества.

В содержании договора о залоге обязательно указываются:

  1. Предмет залога. Здесь определяют:
    • наименование недвижимости;
    • местонахождение;
    • право собственности залогодателя с указанием наименования органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
  2. Оценка залога, выраженная в рублевом эквиваленте.
  3. Размер и сроки исполнения обязательств, которые обеспечиваются залогом с указанием основания для их возникновения, конкретных дат и сумм.
  4. Гарантии относительно залога, в которых залогодатель подтверждает, что:
    • является полноправным обладателем предмета залога;
    • недвижимость не обременена;
    • возражений против обременения залогом не имеется.
  5. Права и обязанности всех сторон-участников соглашения (залогодателя и залогополучателя).
  6. Ответственность за нарушение условий договора.
  7. Порядок взыскания на предмет залога.
  8. Дополнительные условия.
    При заключении договора отдельно прописываются следующие нюансы:
    • права залогодателя, которые включают в себя возможность пользоваться заложенной недвижимостью в соответствии с ее назначением. Даже если залогополучатель ограничит это право, то его условие будет ничтожным;
    • обязанность залогодателя не допускать ухудшения состояния имущества, кроме естественного износа;
    • залогодатель должен оформить страховку на недвижимость, таким образом, чтобы сумма погашения покрывала долговые обязательства. Если же стоимость недвижимости меньше размера кредита, то на максимально возможное страховое возмещение.
  9. Срок действия договора.
  10. Форс-мажорные обстоятельства.
  11. Заключительные положения.
  12. Реквизиты сторон.

Договор типового процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества имеет следующие положения:

  • предмет договора определяет размер заемных средств, сроки возврата и сумму взимаемых процентов.
  • обеспечение по договору. Здесь описывается залоговое имущество, условия залога.
  • возврат займа. Положение раскрывает порядок погашения займа, возможность досрочного погашения.
  • ответственность сторон описывает размер штрафных санкций в случае нарушения договора займа, возможность истребования заимодателем досрочного погашения, передачи кредита третьим лицам и прочее.
  • разрешение споров, возникших между сторонами.
  • форс-мажорные обстоятельства. Ситуации в которых стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение своих обязательств.
  • заключительные положения.
  • адреса и реквизиты сторон.

Что нужно знать, прежде чем оставлять недвижимость в залог

Залогодатель – это человек, который предоставляет свое имущество в качестве залога (обеспечения) по договору кредитования.

Обременяя свою недвижимость, собственник должен понимать, что оформление договора залога несет в себе следующие последствия:

  • невозможность распоряжаться своим имуществом весь период залога. Это означает запрет на продажу, дарение, обмен недвижимости;
  • запрещено выполнять с недвижимостью действия, которые будут снижать ее стоимость;
  • без согласия кредитора нельзя проводить реконструкцию, ремонт, перепланировку;
  • изменение целевого назначения земельного участка;
  • перевод жилой недвижимости в нежилой фонд или наоборот;
  • запрет на сдачу в аренду.

Прежде чем предоставить свою недвижимость в качестве залога, собственнику желательно выполнить определенные шаги.

Шаг первый

Подобрать кредитора. Анализ банков и иных кредиторов должен опираться на сложность процесса оформления ипотеки и надежность залогодержателя.

ПОДРОБНЕЕ:  Требование об оплате задолженности по договору

Сюда входят такие моменты, как:

  • наличие у кредитора лицензии на предоставление финансовых услуг;
  • время принятия решения по запросу на кредитование;
  • перечень требований, предъявляемых к заемщику и объекту залога;
  • наличие комиссий за рассмотрение заявки, предоставление кредита, обслуживание счета и прочее;
  • условия по кредиту (процентная ставка, размер кредитной сумы, валюта кредита, сроки, страховка, способ погашения займа, комиссии). Отдельно стоит уточнить как изменение курса национальной валюты или иных экономических показателей повлияют на процентную ставку (особенно это актуально в нынешних реалиях);
  • есть ли возможность замены залоговой недвижимости в период действия договора кредитования;
  • перечень необходимых документов для одобрения и оформления кредитных обязательств.

Шаг второй

Оценить условия кредитования и остановить свой выбор на лучших. Здесь стоит обратить внимание не только на процентные ставки и сроки кредитования.

Но и на то:

  • при каких обстоятельствах кредитор имеет право начать процесс связанный с отчуждением залоговой недвижимости. Какие обстоятельства дают право на судебный иск с целью приобретения имущественных прав на недвижимость в ипотечном залоге.
  • есть ли возможность досрочного погашения;
  • предоставляется ли возможность реструктуризации кредита (отсрочек по платежам);

После выбора кредитного продукта, заемщику желательно получить письменное подтверждение кредитора о согласии на ипотечный кредит, с подробным указанием всех его условий.

Шаг третий

Заключить договор займа денежных средств под залог недвижимости таким образом, чтобы избежать негативного развития событий, которое может привести к отчуждению недвижимости.

Конечно по возможности осуществить предзалоговый процесс лучше с опытным юристом.

Как оформить договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости, образец

Как уже было отмечено для совершения сделки по займу с залогом следует оформить два договора: основной – кредитный и дополнительный, обеспечивающий исполнение первого.

Порядок составления договора займа регулирует глава 42 ГК РФ (ст. 807-818).

Договор займа состоит из следующих основных частей:

  • вводной части;
  • основного содержания;
  • заключительных (дополнительных) положений;
  • реквизитов сторон.

Вводная часть включает в себя информацию о месте и дате составления документа, участниках соглашения и их паспортных данных.

Основная часть соглашения будет посвящена предмету договора, т.е. обязанностью одной из сторон передать денежные средства, а другой – вернуть займодавцу в установленные в договоре сроки деньги с начисленными процентами. Здесь указывается сумма передаваемых денег, планируемый срок их возврата и способы уплаты долга.

Дополнительные пункты соглашения содержат вопросы урегулирования спорных ситуаций, отражают конфиденциальность заключаемой сделки и предусматривают действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.

В договор займа обязательно вписывается фраза о том, что в целях обеспечения исполнения обязательства заемщик предоставляет в залог имущество и пишется, что конкретно имеется в виду. Далее указываем что обеспечивающий договор залога является приложением к договору займа.

В заключительной части договора обязательно указываются реквизиты и скрепление соглашения происходит собственноручным подписанием соглашения участниками.

На закладываемое имущество дополнительно составляется договор залога. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Залоговый договор является дополнительным обязательством, цель которого – добиться осуществления исполнения договора займа. В этой связи недействительность основного договора влечет за собой последствия в виде недействительности договора залогового обеспечения.

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости: Образец залога квартиры

Как правильно оформить договор залога недвижимого имущества?

Договор залога имущества заключается письменно. В текст договора включаем сведения о сторонах, месте и дате его составления. Основное внимание уделяем информации об основном обязательстве. Даем точную характеристику предмета залога: тип недвижимого имущества, основные характеристики.

В дополнительных условиях отмечаем у кого остается предмет залога, может ли должник распоряжаться имуществом в период действия соглашения, а также возможна ли замена залога с одобрения займодавца. Стоит отметить в каком объеме залог обеспечивает обязательства заемщика.

В конце договора заполняем реквизиты и подписываем соглашение.

Специфика заключения договоров с кредиторами (особенно с банками) заключается в том, что они работают с типовыми формами документов. Желание клиента внести какие-либо изменения, как правило, натыкается на проблемы или даже отказ.

Однако залогодатель и заемщик имеют право на коррекцию договоров, если эта коррекция не противоречит действующему законодательству.

Как в каждом деле здесь существуют свои нюансы, на которые заемщик иногда просто не обращает внимания или они кажутся ему не важными, но впоследствии именно они могут сыграть с ним злую шутку.

Важным критерием для финансовых организаций будет наличие свидетельства на собственность или имущественного поручительства на недвижимость (квартиру), оно должно быть нотариально оформлено. Если этого нет, то вам будет отказано в получении займа. Кроме того банк оценивает недвижимость, квартиру по двум параметрам: реальная стоимость квартиры и возможность её ликвидности (продажи с целью погасить задолженность).

ПОДРОБНЕЕ:  Отличия гражданско-правового договора от трудового

При вынесении отказа кредитная организация, прежде всего, смотрит на следующие факторы:

  • Неоформленные перепланировки, которые были проведены в квартире;
  • Готовность строящейся квартиры ниже 85%. В случае предоставления в качестве залога недостроенной квартиры в новостройке;
  • Прописка несовершеннолетних в квартире;
  • Обременение (прописка и проживание родственников или имеющийся уже залог собственности);
  • Квартира, собственники которой люди на пенсии;
  • Плохое состояние квартиры;
  • Если предметом залога является комната в общей квартире;
  • Вид предложенного залога — общежитие или дом типа барак;
  • Большой срок постройки дома, его этажность;
  • Район расположения.

Условия договора для займа или кредита под залог недвижимости

Он не может выполнять следующие действия:

  • Он не может свою квартиру продать, обменять, подарить;
  • Он не имеет права производить с квартирой какие-либо действия, которые бы снизили её стоимость;
  • Ремонт, реконструкцию квартиры нужно проводить только с согласия банка;
  • Не имеет право сдавать её в аренду.

Прежде, чем оформлять договор займа по залог нужно уточнить для себя некоторые вопросы в различных финансовых организациях:

  • В какое время будет принято решение по вашему заявление;
  • Полные требования, которые будут предъявляться к квартире и заемщику.
  • Всевозможные комиссии (за рассмотрение заявки, обслуживание счета и т.д.);
  • Кредитные условия (размер займа, ставка по процентам, как будет погашаться, страхование, другие комиссии). Каким образом курс валюты может влиять на ставку по процентам;
  • Возможность в процессе осуществления совершить смену имущества залога;
  • Внимательно изучить раздел «Права банка»;
  • Полный перечень требуемых документов.

Проанализировав все полученные данные, нужно выбрать наиболее подходящий вариант. При этом нужно сосредоточить внимание на следующее:

  • В каком случае финансовая организация может проводить отчуждения имущества, отданного под залог;
  • Присутствует ли пункт о досрочном погашении;
  • Предусмотрена ли реструктуризация.

После принятия решения, нужно заручиться письменным решением банка о предоставлении вам займа. Получив согласие, взять у менеджера договор, чтобы внимательно изучить его дома перед подписанием и постараться найти все подводные камни. Сформулировав все это в виде изменений к договору, предложить банку рассмотреть их и внести изменения в договор. Только после этого принять решение подписывать договор или нет.

Регистрация

Лучше всего оставить составление договора займа под залог недвижимости профессионалу. Хороший юрист учтет пожелания обеих сторон, напишет документ в соответствие с действующим законодательством и поможет проверить недвижимость перед заключением сделки.

Регистрация договора залога осуществляется в федеральной регистрационной службе (ФРС).

Регистрация договора происходит в 5 этапов:

  • оценка стоимости квартиры при помощи специализированной оценочной копании;
  • сбор пакета необходимых документов для регистрации;
  • заверение у нотариуса;
  • оплата госпошлины;
  • регистрация в ФРС.

После рассмотрения заявления делается запись в ЕГРП и на руки через 5 рабочих дней выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога.  Для нежилых помещений и земельных участков – сроки регистрации иные – время получения свидетельства может доходить до 15 дней, что следует учесть при планировании процедуры оформления сделки.

Важно: без государственной регистрации договор считается незаключенным.

Договор кредитования под залог недвижимости заключается в письменной форме. После подписания всеми сторонами договор подлежит государственной регистрации.

Без обязательной регистрации договор признается ничтожным, то есть не имеющим юридической силы.

Подчиняется эта процедура Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для регистрации необходимо предоставить следующие документы:

  • заявления от залогодателя и залогодержателя;
  • договор залога (оригинал и копия);
  • документы, прилагающиеся и указанные в договоре;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, иные документы предусмотренные законодательством.

Регистрация, путем совершения регистрационной записи, должна быть проведена в течение 15 дней с момента предоставления необходимых документов. Удостоверяется факт регистрации надписью на договоре ипотеки.

Кредит под залог жилья – это один из самых крупных и долгосрочных займов. Важно, что последствия неправильного оформления договора залога или кредитования, а также ошибочная оценка своих финансовых возможностей приводят к отчуждению залоговой недвижимости в пользу кредитора.

Именно поэтому оформление договоров лучше проводить с консультациями юристов, специализирующихся в этой области. Особенно этот совет актуален, если кредитором выбрано частное лицо.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector