Как взыскать неустойку с застройщика?

Совет № 1: Причины подать иск в первый день просрочки

Добрый день, уважаемые дольщики! Меня зовут Андрей Лихачев. Я управляющий партнер юридической компании Хелп ДДУ. Хочу представить вам самую важную и самую информативную статью нашего сайта. В этой статье я собрал для вас наиболее полезные, актуальные и рабочие советы по взысканию неустойки по договору долевого участия.

Тут содержится выжимка советов и лайфхаков, собранная юристами нашей компании за многие годы работы. Я развеял некоторые мифы и постарался создать для вас целостную картину! Эта статья уже учитывает изменения практики взыскания неустойки в арбитражных судах и не только! Мы регулярно обновляем эту статью, внося в нее самые последние изменения правоприменительной практики. Дату актуализации статьи вы можете увидеть выше.

Я старался написать эту статью самым простым языком, снабдил ее несколькими примерами и структурировал так, чтобы вам было нескучно ее читать. Если после прочтения у вас останутся вопросы, мы всегда будем рады на них ответить!

Кстати, у нас новая акция! Подробнее тут: «Приемка квартиры от застройщика с участием юриста и эксперта в подарок!»

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором. И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Так вот, с составлением претензии за просрочку все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд за неустойкой, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А соответственно «досудебку» он от вас не получал. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

  • Настоятельно рекомендую всю переписку вести исключительно по почте. Нет, не по электронной. А именно почтой России.
  • Лучше всего отправляйте претензию по неустойке ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.
  • Не забудьте указать в письме именно юридический адрес застройщика!

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ началась просрочка и надо заняться вопросом истребования неустойки с застройщика! Компенсацию получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Подробнее о получении неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ — узнайте в статье.

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего. Начинайте с первого дня просрочки!

Обращаться с иском самостоятельно – долго, муторно и чаще всего невыгодно. Абсолютное большинство дольщиков обращается за услугами к юристам или адвокатам. Дольщиков, в первую очередь, интересует стоимость услуг по взысканию неустойки с застройщика. И тут надо быть аккуратными.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Москва полна бесплатными юридическими консультациями и «центрами помощи гражданам и бизнесу». Чаще всего это просто мошенники с красивой вывеской. Они кишат псевдо «адвокатами» и готовы пообещать вам что угодно, лишь бы получить ваши деньги. Они меняют фирмы однодневки каждый месяц и обдирают людей до нитки.

Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:

  • передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему;
  • выполнение сроков сдачи жилья дольщику;
  • устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.

Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:

  • отсутствие разрешений на строительство;
  • использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
  • не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
  • несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам.

Главным обязательством застройщика является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.

Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому застройщик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть договор в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.

При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства. Перед тем, как принять решение, следует внимательно ознакомиться с договором, тестом соглашения, проконсультироваться с юристом и только потом действовать.

Другим случаем взыскания неустойки по договору долевого участия является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным с застройщиком договором.

Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:

  • снижение стоимости квартиры;
  • возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
  • бесплатное устранение дефектов.

Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.

Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:

  • на объект строительства – от пяти лет;
  • на инженерные коммуникации – от трех лет.

В претензии дольщик описывает обнаруженные нарушения, выбирает способ их устранения, устанавливает срок их исправления. При нарушении указанного в претензии срока дольщик имеет право расторгнуть договор.

Процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика через суд содержит следующие этапы:

  • организация досудебного порядка, направление претензии застройщику, подготовка всех необходимых документов, расчет неустойки;
  • получение отрицательного ответа или отсутствие реакции служат поводом для составления иска в суд, приложение копий всех документов, оправки пакета по месту регистрации дольщика, нахождения застройщика или возводимого объекта;
  • прохождение процедуры судебного разбирательства, получение постановления суда;
  • приведение решения суда в исполнение, предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ надо заняться вопросом взыскания неустойки с застройщика! Неустойку получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Законодательством четко определены все права и обязанности, как дольщика, так и застройщиков, поэтому неисполнение обязательств влечет за собой различные санкции и штраф. Основанием для взыскания неустойки с недобросовестного строителя являются неисполнение следующих обязательств перед дольщиком:

  • передача жилого объекта в собственность дольщику по договору или доп.соглашению к договору ДДУ;
  • срывы срока сдачи объекта строительства;
  • не устраненные нарушения, которые были выявлены дольщиком при принятии жилого помещения.

Данные нарушения могут быть вызваны различными причинами:

  • у застройщика отсутствует разрешение на строительство жилого объекта;
  • возведение объекта на непредназначенном для этого участке земли;
  • сроки сдачи дома были нарушены и не соблюдены;
  • строительный объект не соответствует различным стандартам в области строительства и документации.

Основное, что должен выполнить застройщик – это сдать жилой объект точно в срок, который прописан в договоре. Если по каким-то причинам он не успевает сдать объект и ввести дом в эксплуатацию, он обязан уведомить об этом дольщика письменно, где должна присутствовать информация о смещении даты сдачи жилого объекта.

Совет № 1: 100% суммы неустойки по ДДУ

Сразу говорю: забудьте. Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Да, даже арбитражные судьи начали кромсать эту сумму. У парочки судей из Арбитражного суда г. Москвы сформировалась принципиальная позиция: уменьшать неустойку ровно в 10 раз. Но об этом мы поговорим немного позже. Идем дальше.

Первое: ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. Есть доказательства несоразмерности или их нет – неважно. Суд знает свое дело и урежет неустойку. Не нужно тут искать логики и справедливости. Доводы о соблюдении законности в судах разбиваются об укоренившееся в головах судей суеверие: «Если мы будем так много денег взыскивать с застройщиков, то они не смогут закончить строительство».

Как взыскать неустойку с застройщика?

А вот второе, указанное выше правило, имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку. Но тут тоже не стоит забывать, что судьи в нашей стране очень великодушны. Поэтому, даже когда растерянный и замотавшийся юрист ответчика забывает заявить об уменьшении размера неустойки, служители фемиды нередко ему об этом напоминают сами. Ну а что такого? Им же не сложно.

ПОДРОБНЕЕ:  Как правильно составить и куда подать жалобу на сотрудника ГИБДД

Ну и раньше еще можно было надеяться на Арбитражные суды. До лета 2019 года там была такая практика: в 85% случаев судья просто на автомате резал неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удавалось получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении. Но с 11 июля 2019 года ситуация резко изменилась. Мы подробно остановимся на этом дальше.

Я хочу, чтобы Вы сделали один важный вывод из моего совета № 1. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

В каких случаях дольщику положена неустойка

В 214 ФЗ указаны законные основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

  • просрочка передачи жилья более чем на два месяца;
  • строительство объекта, качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора;
  • нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать неустойку с застройщика за пользование своими деньгами.

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки ЦБ от цены жилья за один день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются за весь период действия ДДУ.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей и составляет 1% от цены договора за день неисполненного обязательства.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

  • штраф 50% от полной суммы исковых требований;
  • компенсацию морального вреда;
  • убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
  • оплату юридических услуг и судебные издержки.

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

  • Сн = сумма неустойки (пени);
  • Ср – цена работ для устранения недостатков;
  • Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

  • Сн – сумма неустойки;
  • Сд – стоимость договора;
  • Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

vzyskanie-neustojki-s-zastrojshchika

Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Арбитражные более лояльны и справедливы. Ну, а взыскание неустойки по ДДУ в судах общей юрисдикции это –  лотерея. Там беспощадно покромсают размер вашей компенсации, уменьшив ее в 4, в 6, а иногда и в 10 раз.

Первое исключение. Есть в ГК РФ статья № 333. Там два правила для уменьшения суммы неустойки.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. А вот второе имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку.

Ну и второе исключение – это Арбитражный суд. Сейчас там практика такая: в 85% случаев судья просто на автомате режет неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удается получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении неустойки. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами.

Сегодня сложилась обширная практика по взысканию пени с застройщика через Арбитражный суд, где 333 статья практически не применяется. Взыскивая компенсацию через Арбитраж, дольщик может получить гораздо большую сумму, чем при обращении в судебную инстанцию общей юрисдикции. Однако самостоятельно граждане не могут принимать участие в Арбитражном процессе, поскольку суд рассматривает только споры, возникающие между юридическими лицами: ООО и ИП.

Через Арбитраж можно взыскать не только неустойку, но также все свои убытки, расходы и 50% штраф от всей суммы искового заявления. Однако компенсация морального вреда, которую закон относит к категории личных требований граждан, непосредственно связанных с личностью, не может быть взыскана через Арбитраж.

Данная схема взыскания неустойки с застройщика применяется давно и успешно, и выглядит она следующим образом:

  1. Между организацией и участником заключается договор цессии, в котором указывается, кому и какое право передается, а также основания его возникновения. В документе также устанавливается цена уступки, которая обычно определяется как определенный процент от компенсации, положенной дольщику.
  2. В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании, которой было уступлено право требования пени.
  3. Далее организация составляет исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж. Срок рассмотрения подобных дел составляет от двух до трех месяцев. Еще два месяца необходимо для получения судебного решения. Далее исполнительный лист передается в банковское учреждение, в котором открыты счета застройщика.
  4. После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

После того, как отказ оформлен, а сроки сдачи жилого объекта нарушены, дольщик вправе требовать неустойку с девелопера в установленном порядке.

Совет № 3: Кто-то еще ждет ключей?

Пожалуй, это одно из основных заблуждений. Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Порядок действий

Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко.

Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле. Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.

Крайне привычной и очень распространенной практикой в вопросе о взыскании компенсации является решение спора в досудебном порядке. Многие застройщики принципиально не желают решать спор с дольщиками без заявления с требованием об уплате неустойки, поэтому алгоритм действий для заявителя должен быть следующим.

Шаг 1. Составление претензии. Документ должен быть оформлен грамотно, с юридическим обоснованием. В нем необходимо указать точный адрес застройщика, адрес строительного объекта, данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия, ссылку на статью закона (статья 6 №214-ФЗ), в соответствии с которой дольщик требует выплату неустойки.

Шаг 2. Передача претензии застройщику с соблюдением определенных условий. Документы возможно передать лично в руки (при этом обязательно получить роспись сотрудника, принявшего бумаги) или отправить почтой, курьером, заказным письмом.

Помимо заявления к претензии необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копию кассового чека;
  • акт приема денежных средств или иной документ, подтверждающий оплату.

Распространенной особенностью досудебного взыскания является попытка застройщиком обвинить дольщика в нелегитимности его требований.Зачастую юрист компании демонстрирует заявителю документы, свидетельствующие о том, что дом имеет разрешение на ввод в эксплуатацию. Дольщик должен понимать, что он требует с застройщика неустойку фактически за то, что тот не передал ему квартиру в установленном законом и договором порядке.

Судебное взыскание

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку и не выполняет принятые на себя обязательства, дольщику желательно обратиться в суд. Для этого необходимо действовать следующим образом.

Шаг 1. Составление искового заявления. Для правильного составления иска в договоре долевого строительства необходимо найти юридическое лицо, которое выступает застройщиком и указать ответчиком именно его. Основные законы, которым стоит апеллировать при написании иска – закон №214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей».

ПОДРОБНЕЕ:  Как и куда подать заявление на развод в 2019 году

Шаг 2. Сбор необходимых документов. Помимо искового заявления в суд необходимо обратиться, имея на руках следующий пакет документов:

  • копии договора долевого строительства;
  • копии платежных документов (кассовые и товарные чеки);
  • досудебную претензию с подтверждением о получении ее застройщиком.

Шаг 3. Подача искового заявления. Иск можно подавать как по месту жительства, так и по месту строительства дома или по месторасположению регистрации юридического лица-ответчика. Профессиональные юристы советуют выполнять это действие через арбитраж, поскольку вероятность принятия положительного решения через арбитражный суд значительно возрастает.

Шаг 4. Отправка пакета документов. Заявитель может отправить документы в суд заказным письмом или передать их, обратившись в судебную инстанцию лично.

Шаг 5. Рассмотрение дела. В первых судебных инстанциях дело рассматривается в течение двух месяцев, однако застройщик может сознательно затягивать процесс. Также необходимо учитывать, что если первая инстанция выиграна заявителем, то, скорее всего, застройщик подаст апелляцию, на рассмотрение которой может уйти еще до полугода.

Шаг 6. Вынесение решения. В результате рассмотрения дела суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Зачастую дольщики могут столкнуться со значительным уменьшением неустойки, однако распространено мнение, что судебные органы, удаленные от центральных регионов, более расположены к дольщикам и взыскивают большие суммы в их пользу.

Шаг 7. Получение решения суда на руки. Для того чтобы получить решение, следует обязательно контактировать с работниками суда в течение всего процесса. Важно также выяснить, каким числом будет датирован документ – датой заседания или датой фактического изготовления мотивировочной части – от этого будет зависеть, с какого периода стартует срок на апелляционное обжалование.

Важно понимать, что если случай дольщика оказался спорным, а сумма неустойки – значительной, есть смысл обратиться к профессиональным юристам, чтобы гарантированно выиграть дело. Многие компании, оказывающие услуги по взысканию неустойки с застройщика, работают без предоплаты, а расчет с ними происходит уже после оглашения положительного решения суда.

  1. Сначала необходимо сделать расчет суммы неустойки.
  2. Далее, необходимо направить девелоперу претензию, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.
  3. Если от застройщика получен отказ, выбирается схема для решения вопроса в судебном порядке – через арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
  4. Далее, необходимо подать заявление в первую инстанцию.
  5. В случае необходимости, подается заявление в апелляционную инстанцию.
  6. В заключении производится исполнение судебного постановления.

Как показывает практика, положительный исход дела в большинстве своем зависит от правильно составленной претензии для решения вопроса в досудебном порядке.

Но, обо всем по порядку.

Неустойка = Цена объекта согласно договору * Количество просроченных дней * Ставка рефинансирования/300.

Важно! Если дольщиком является физическое лицо, полученную величину необходимо умножить на 2.

Стоимость объекта недвижимости согласно договору – 3 000 000 рублей. Застройщик просрочил день сдачи на 30 дней. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% (можно найти на сайте ЦБ РФ). В качестве дольщика выступает физическое лицо, значит, значение необходимо умножить на 2. Считаем: 3 000 000 *30 * 2/300 * 7,75% = 46 500 рублей.

Получается, что за каждый день просрочки, застройщик обязан заплатить по 1 550 рублей. Чем больше дней просрочено, тем больше размер неустойки. Важно помнить, что право на получение возмещения есть только в том случае, если договор долевого участия сторонами не расторгнут. Также суд может снизить размер неустойки на свое усмотрение в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения условий договора.

Для того чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке, нужно грамотно составить претензию и направить ее застройщику. Именно от этого в большей степени зависит положительный итог и дальнейшие действия – будет ли подан иск в суд или проблема решится раньше. Как правило, претензия пишется с требованием выплатить неустойку.

  1. Правильное направление претензии. Данный документ должен быть направлен ценным письмом с описью всех вложений. В качестве получателя необходимо указать застройщика, его адрес, соответствующий адресу, указанному в договоре.
  2. Обязательно нужно ссылаться на законы. В письме необходимо ссылаться на закон от 30.12.2004 года ФЗ-№214.
  3. Указать сумму, подлежащую возмещению. В тексте письма необходимо указать факт нарушения условий договора и указать сумму неустойки, которую можно рассчитать по формуле, указанной выше.
  4. Реквизиты для перевода. В претензионном письме следует указать данные банковской карты или расчетный счет для перевода денежных средств в добровольном порядке. Указывать следует полные реквизиты, поэтому нужно уточнить их заранее в банке.
  5. Обязательное наличие подписи. Письмо нужно подписать собственноручно.

Совет № 5: То, о чем почти никто не знает

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером.

Но тут есть ряд минусов:

  1. Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
  2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
  3. Не все банки сразу готовы будут исполнить требования такого исполнительного листа, и могут затребовать разъяснений;
  4. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист ко взысканию.

Мы склоняемся к тому, что безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Тем более, что стоимость услуг для вас останется прежней, а деньги вы получите быстрее. Если остались вопросы, звоните или задавайте их в комментариях.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки. Пару раз отсудиться и побегать с исполнительными листами.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом суммы на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером. При этом суды реже урезают неустойку на будущее – что является большим плюсом.

  1. Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания суммы неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
  2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
  3. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист к приставам либо в банк.

Если просрочка большая, и сдача еще не скоро,  то безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Так вам больше присудят и получите деньги сразу, не дожидаясь сдачи дома.

Если просрочка небольшая, и сдача планируется уже через несколько месяцев, то лучше изначально заявить требование о взыскании уже начисленной неустойки, а также неустойки за будущий период. Ведь если, к примеру, решение суда будет вынесено за две недели до передачи вам ключей, то у вас останется маленькая часть еще непросуженной неустойки, начисленной за эти две недели. Идти с отдельным иском из-за 20 000 рублей? Игра просто не будет стоить свеч.

Совет № 3: Арбитраж или районный суд

Как уже говорилось выше: арбитражный суд урезает неустойку по 214 ФЗ меньше и рассматривает дела быстрее. Это в целом. Но если сумма неустойки совсем небольшая, то даже суд общей юрисдикции может поумерить свои аппетиты в урезании. Т.е. можно добиться одинакового результата в обоих судах, если размер исковых требований небольшой.

Так же есть ряд подмосковных городских судов, сильно отдаленных от Москвы. Там загруженность в разы меньше и дела рассматриваются за 2 – 3 месяца, как и в арбитраже. Однако если дело дойдет до апелляционной или кассационной инстанции, то там вы прочувствуете всю волокиту и недостатки судов общей юрисдикции.

ПОДРОБНЕЕ:  Алименты без развода - можно ли получать, как подать на алименты без развода, какие документы нужны и куда подавать заявление, образец бланка иска

Выбирать вам. Но в целом, если вся ваша неустойка больше 200 000 рублей, то арбитраж конечно и быстрее и выгоднее. Решения арбитражного суда вы можете посмотреть тут .

Ну вот мы и добрались до самого интересного. И тут я бы хотел немного погрузить вас в историю. Но уже в рамках другой статьи. Перейдите сюда, и почитайте. Обещаю:  это будет быстро и не скучно. И не забудьте вернуться к настоящей статье. Впереди самое важное.

Итак, на настоящий момент, как вы уже поняли, арбитраж утратил свои основные преимущества. Арбитражные суды не взыскивают штраф, а суммы взыскания, согласно нашей аналитике, могут варьироваться от 10% до 100% от суммы неустойки. Более стабильная практика наблюдается в АС Московской области. Там по-прежнему чаще всего можно рассчитывать ровно на 50% от неустойки.

АС г. Москвы удивляет своими решениями, так как нередко в них не удается проследить ни логики, ни закономерности. Но у нас все-таки выходит время от времени получать там 100% решения без урезаний. Мы обычно публикуем их в нашем . Кстати подписывайтесь!

В связи с «падением гегемонии арбитражных судов», суды общей юрисдикции (СОЮ) снова, как в старые добрые времена, вышли на первый план.  Царящий в большинстве районных судов бардак и волокита, конечно, нам мешают, но мы уже выработали алгоритм борьбы с этим.

Практика урезаний в СОЮ встречается диаметрально противоположная. Обычно это зависит как от суда, так и от конкретного судьи. Именно это, еще несколько лет назад, побудило нас к сбору аналитики. Мы собрали информацию по взысканиям практически на каждый суд и на каждого судью. И свели это в единую систему, которая позволяет нам повышать процент взысканий, верно выбирая подсудность при подаче исков.

При проведении предварительного анализа мы учитываем множество факторов:

  • сумма неустойки за просрочку сдачи объекта по ДДУ;
  • наличие второстепенных требований (аренда, переплата по ипотеке и др.);
  • практика суда по месту жительства дольщика;
  • практика суда по месту нахождения застройщика;
  • платежеспособность застройщика;
  • наличие либо отсутствие возможности смены постоянной регистрации дольщиком;
  • аналитическая информация по выбранной подсудности;
  • и другие второстепенные факторы, такие как сроки рассмотрения дела, задержки в выдаче исполнительных листов и т.д.

Чем меньше размер неустойки по ДДУ, тем выгоднее обращаться именно в суд общей юрисдикции. При крупных размерах неустойки, и совпадениях некоторых других факторов, по-прежнему есть смысл обращаться в Арбитраж. Все очень субъективно и индивидуально. Так же есть возможность комбинировать два разных способа. Для проведения нашими юристами бесплатного анализа вашего вопроса и вашего застройщика, оставьте заявку у нас на сайте.

Совет № 4: Подсудность в СОЮ

Как мы уже выяснили, в 9 из 10 случаев выгоднее обращаться в суд общей юрисдикции. В Москве это районные суды: Савеловский, Чертановский, Хорошевский, Люблинский и др. А в Московской области это городские суды: Балашихинский, Одинцовский, Видновский и т.д.

При цене иска (читай размере неустойки) до 100 000 рублей – дело подлежит рассмотрению у мирового судьи.

Спор о взыскании неустойки с застройщика относится к категории потребительских. И соответственно, тут действует правило альтернативной подсудности. Подать заявление можно в суд по месту своей регистрации, по месту нахождения строящегося дома или ответчика.

Два последних варианта менее предпочтительны, так как в этих судах много дел к этому застройщику, и существует вероятность, что судьи уже знакомы с представителями ответчика. Такое знакомство может вызвать лояльность судей к застройщику, что совсем нам не на руку. Однако это не является универсальным правилом в спорах о неустойке по ДДУ.

Ну раз вы все-таки остановились на обычном суде и решили обойти арбитраж стороной, то тут есть важное правило.

Не подавайте иск по месту нахождения застройщика и по месту строительства объекта недвижимости! Скорее всего районные судьи уже знакомы с застройщиком и его юристами, и их «дружба» может сильно подрезать вашу неустойку. Судебный процесс лучше проводить по месту своей регистрации. Ну а если по вашим адресам у вас с застройщиком один суд, то тогда дорога только в арбитраж.

Совет № 8: Как сэкономить на пошлине?

Обращаясь в районный суд за неустойкой, в отличие от арбитража, вы как потребитель можете забыть про пошлину, если сумма ваших притязаний не превышает 1 000 000 рублей. Но если цена иска больше, то готовьте денежки.

Однако можно обратиться в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков. Закон полностью освобождает такие организации от уплаты пошлины вне зависимости от цены иска. Кстати, в группе компаний Хелп ДДУ у нас есть общественная организация, так что можете обратиться к нам.

Совет № 10: Как суды отказывают в неустойке

К сожалению, многие застройщики прибегают к подлым приемам, дабы избежать ответственности за несоблюдение ими сроков по ДДУ. Дольщики, которые не интересуются вопросом взыскания неустойки заблаговременно, часто попадают в эти ловушки и собирают на себя все расставленные застройщиком капканы. В результате суды просто отказывают в исках о неустойке по ДДУ.

Тут поговорим об одном из самых распространенных и подлых трюков. Назовем его «Создание иллюзии уклонения». Какая цель у менеджеров застройщика? Поскорее сдать объект и минимизировать убытки по неустойкам. Как они этого достигают? Рассмотрим пример.

Срок сдачи объекта по ДДУ: 31 мая 2019 года. Фактически дом уже введен в эксплуатацию, но еще не готов к передаче. Передача запланирована на начало августа. Застройщик направляет дольщику уведомление о готовности объекта к передаче, сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. К примеру, 25 мая 2019 года.

Дольщик, получив уведомление, звонит застройщику и просит назначить ему дату и время осмотра (т.е. приемки). Но оператор сообщает, что запись возможна только через сайт. Либо записывает вас на 15 июля 2019 года. Мотивируя такую позднюю запись большим потоком обращений. Хотя на самом деле объект просто не готов.

Дольщик дожидается начала июля, звонит, а ему сообщают, что дату приемки перенесли на август. В августе дольщик приезжает на приемку, обнаруживает кучу недостатков, и строители обещают устранить все до 15 сентября. При этом менеджеры отказываются подписывать какие-либо акты осмотра.

Далее возможно два варианта. Либо застройщик устраняет недостатки и передает объект 15 сентября, либо, не дожидаясь этой даты он направляет односторонний акт, ссылаясь на уклонение участника долевого строительства от приемки объекта.

В итоге, когда дольщик обращается в суд за неустойкой, юрист застройщика представляет направленное в адрес дольщика уведомление о готовности объекта от 25 мая. И говорит: «Ваша честь, просрочки не было! Мы приглашали его, а он не пришел. Специально не приходил, чтобы время потянуть. Чтобы денег с нас содрать побольше!»

Дольщик бьет в грудь кулаком, и кричит что звонил записывался, что приезжал на осмотр, что были недостатки и т.д. А суд спрашивает: «Как вы можете это доказать? Какие у вас есть документы в подтверждение ваших доводов?» В ответ тишина. Решение: «В иске отказать.»

Как бороться с такими подлыми выходками застройщиков, и как правильно поступить в такой ситуации мы рассказали в нашей популярной статье про ошибки дольщиков при взыскании неустойки с застройщика.

Совет № 11: Висит груша — нельзя скушать

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если исполнительный лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги,вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Не вышло? Тогда лучше всего к приставам. Если у вашего горе-девелопера счета открыты в 5 или более банках, то на перебрасывание исполнительного листа из одного банка в другой у вас может уйти больше месяца. Ведь некоторые банки – к примеру Сбербанк, берут 10 дней на проверку вашего листа. Потом еще минимум два – три дня на возврат.

Обращаясь в ФССП Москвы или МО, вы конечно потеряете около месяца на все формальности, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Но только пристав сможет направить требования о списании денежных средств сразу во все банки.

Не тяните время, обращайтесь за неустойкой сразу после начала просрочки. Выбирайте юридическую компанию узкого профиля, специализирующуюся на услуге по взысканию неустойки с застройщиков (через СОЮ и через арбитраж). Ну и конечно мы – Компания «Хелп-ДДУ» всегда к вашим услугам! Подробнее о нашей компании вы можете почитать в разделе «О нас».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector