Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?

  1. проверка баланса карта тройка
  2. офис ингосстрах на дмитровском шоссе 7
  3. как проверить карту тройку онлайн

Процедура

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

  • Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
  • Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
  • Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
  • Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

  1. При помощи продажи объектов.
  2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
  3. Альтернативные варианты.

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?

При обмене квартиры на дом выполняется следующая последовательность действий:

  • Заключение договора с агентом, который объяснит все тонкости обмена, подберет подходящий вариант и соберет все необходимые документы.
  • Окончательный подбор подходящего варианта для обмена. Внесение предоплаты, если она требуется.
  • На основе собранных документов начинается оформление сделки.
  • Подписывается договор обмена у нотариуса. Если необходима доплата, она вносится на данном этапе.
  • Договор и другие документы передаются на регистрацию в территориальный орган Росреестра. 

Долевая собственность может стать результатом:

  • совместной приватизации;
  • раздела при приобретении или после развода;
  • солидарного оформления наследственных долей.

Необходимые бумаги

В этом случае правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны быть в наличии у каждого собственника. Остальные документы соответствуют стандартному, перечисленному ранее перечню, и представляются:

  • на объект в целом, если квартира полностью обменивается в долях;
  • на свою долю, если она одна участвует в обмене.

Дополнительно представляются согласия всех совладельцев квартиры на совершение сделки, которые должны удостоверяться нотариально. Договор в этом случае тоже обязательно удостоверяется нотариусом, и только после этого представляется в Росреестр.

Если все собственники участвуют в сделке как одна сторона, то в предмете такого договора обязательно указывается их перечень, с внесением персональных и паспортных данных каждого. Здесь же вносится часть доли в праве, которую имеет каждый участник сделки. По совокупности она должна суммироваться до единицы. После определения сторон указываются параметры квартиры, которая подлежит обмену.

ВАЖНО: По преимуществу в таких случаях оформляются нотариально удостоверенные доверенности от участников сделки, на имя одного представителя.

Число договоров должно соответствовать числу участников, каждый документ удостоверяется нотариально и передаётся в Росреестр. Если обменивается одна доля, то заинтересованное лицо прилагает к договору согласия совладельцев на обмен. На этом основании в договор он вносится как сторона сделки наряду с контрагентом, квартира которого является предметом договора.

Здесь вносятся сведения о нём, с указанием факта, что он владеет соответствующей долей в квартире, наряду с другими собственниками, данные которых также вносятся в договор. Затем определяются параметры квартиры, её кадастровые и технические характеристики вносятся полноценно, на весь объект. Из текста договора должно следовать, что обмену подлежит одна доля, которая обменивается на квартиру, а контрагент приобретает право на часть доли в праве, которая участвовала в обмене.

При этом в договор не вносятся комнаты или части помещения, которые входят в данную долю. Нотариус обязательно уведомляет об этом факте контрагентов.Если жилое помещение, доля которого переходит новому собственнику, не имеет существенных преимуществ, устанавливается доплата.

Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.

Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.

Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.

Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.

Данная процедура является особенностью оформления обмена жилых объектов.

Однако, помимо данной особенности, существует целый ряд действий, который необходимо будет выполнить в ходе произведения обмена. Итак, из каких этапов будет состоять обмен такого характера.

Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

Способы

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

  1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
  2. Средства участников не уменьшит инфляция.
  3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
  4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
  5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
  6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
  7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
  8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

То есть, такая сделка выгодна, когда собственники недвижимости приобрели ее более трех лет назад.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

  1. Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях.

    Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

    Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

    Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

  2. Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
  3. Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
  4. Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.

Поэтому в большинстве случаев владельцы недвижимости предпочитают соглашения купли-продажи.

Другие

При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

Если родственная связь будет потеряна до регистрации собственности, полученной в дар (например, супруги разведутся, усыновитель откажется от усыновления), 13% НДФЛ оплатит одаряемый.

Как обменять квартиру на квартиру? Традиционным способом, позволяющим поменяться квартирами, является заключение договора мены. Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях.

Как произвести обмен квартирами через договор мены?

Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?

Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку?

Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже.

После подбора второй стороны, согласной на такой вариант, проверки «чистоты» жилплощади и других действий каждый из участников заключает соглашение купли-продажи в качестве продавца и покупателя.

Не стоит забывать, что мнимая сделка может быть признана недействительной по заявлению какого-либо лица, чьи права нарушены ее осуществлением.

Как поменять квартиру на другую квартиру другими способами? Размен муниципальных квартир может осуществляться через суд. Такой ход вещей предполагает его проведение в принудительном порядке.

Это происходит, когда кто-то из членов семьи нанимателя не дает свое согласие на обмен. Подать иск может сам наниматель, закон наделяет его таким правом.

Как происходит обмен квартиры на квартиру?

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

  • Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
  • Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
  • Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

Существуют различные варианты обменных процедур:

  • Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
  • Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
  • Обмен квартиры меньшей площади на большую.
  • Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

  • Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
  • Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

Обмен дома на квартиру

Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

  • Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
  • Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Пример

Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

Если в договоре мены не указана стоимость квартиры, то объекты будут считаться равноценными.

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

  • Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
  • Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

  • Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
  • Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы обмена через куплю-продажу:

  • Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
  • Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Сумма обязательного взноса, уплачиваемого за регистрацию права владельца, составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (

п. 22 ст. 333.33

НК РФ).

Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

  • Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
  • Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
  • Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
  • За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

  • Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
  • Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
  • Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
  • Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

Тонкости процедуры

При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  • Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
  • Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
  • Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
  • Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
  • В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
  • После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
  • По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

Если в квартире прописаны недееспособные или несовершеннолетние граждане, орган регистрации запросит разрешение на обмен от опеки и попечительства.

ПОДРОБНЕЕ:  Условия заключения брачного договора

При совершении обмена неравноценного по стоимости или площади жилья, возникает необходимость во внесении сторонами дополнительных денежных средств, например:

  • Размен квартиры с меньшей площадью на большую.
  • Мена объекта, находящегося в сельской местности на городскую недвижимость.
  • Зачастую доплатой сопровождаются сделки по трейд-ин.
  • Обмен через куплю-продажу жилья аварийного состояния на квартиру в недавно построенном доме и др.

Размер доплаты зависит от конкретных обстоятельств сделки, а именно:

  • Разница в качественном состоянии обмениваемых помещений (ремонтные работы, функционирование сантехнического оборудования, электрических, газовых и водоснабжающих систем).
  • Прибыль, полученная с продажи объекта, которая необходима лицу для покупки нового жилья. Чем больше вырученная сумма, тем меньше придется доплачивать.
  • Местонахождение влияет на величину дополнительного финансирования.

    Жилье с хорошей инфраструктурой, близким расположением к школам, детским садам, лечебным учреждениям более дорогостоящее в сравнении с объектами, построенными в отдаленных и слабо развитых районах города.

Процесс оформления обмена с доплатой идентичен с процедурой заключения равноценной мены. Однако в договоре необходимо указать:

  1. сумму, которую нужно оплатить той или иной стороне;
  2. сроки оплаты;
  3. порядка осуществления расчета.

Для того чтобы правильно сделать обмена квартир необходимо четко понимать структуру того, как происходит процесс. Для это потребуется выполнить следующий перечень операций:

  1. Определиться с целю совершения обмена жилой недвижимостью. Если же целью обмена служит приобретение квартиры с большей площадью, необходимо трезво оценить имеющийся бюджет, предназначенный для доплаты. В том случае, если суть обмена заключается в получении прибыли необходимо понимать, насколько удобным будет проживание в квартире с меньшей площадью.
  2. Изучить рынок недвижимости. Для полного понимания картины следует подробно изучить имеющийся на данный момент времени список актуальных предложений по обмену жилой недвижимости. Помимо этого, следует оценить свои возможности по проведению операции обмена. Если придет понимание невозможности проведения операции обмена самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к агентствам недвижимости, специализирующихся по данным вопросам.
  3. Поиск агентства недвижимости с положительной репутацией. Рекомендуется найти и изучить подробную информацию о деятельности тому или иному агентству недвижимости. При этом важно найти реальные отзывы тех людей, которые воспользовались ее услугами. Когда подходящее агентство будет найдено, необходимо иметь ввиду, что за свои услуги агентство берет ориентировочно 5% от суммы совершенной сделки. По сути, это небольшой процент за прозрачно выполненную операцию обмена жилой недвижимостью. Возможно, вам также будет интересно узнать о правилах продажи квартиры через агентство — об этом здесь.
  4. Определение оценочной стоимости жилой недвижимости. Для того чтобы сделка состоялась чисто и прозрачно, она должна совершаться у юриста. При этом обе стороны должны иметь при себе необходимый пакет документов. Аналогично происходит оценка квартиры при аренде, этот процесс мы описали в данной статье.

https://youtu.be/dPqw-8PBKnE

Необходимые бумаги

Затраты при совершении сделки мены

Обмен квартир – это гражданско-правовой акт, который совершается посредством составления и регистрации договора.

ВНИМАНИЕ:

Для приватизированных квартир составление договора регулируется нормами статьи 567 ГК РФ, а для неприватизированных –

статьёй 72 ЖК РФ

.

По желанию договор мены может быть зарегистрирован у нотариуса.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  • По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  • К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены – это основной договор данной имущественной сделки и правоустанавливающий документ, который составляется сторонами. На его основании у каждой из сторон прекращается право собственности (владения) на ранее принадлежавшее жильё и возникает право собственности (владения) на недвижимость, полученную по сделке.

После его оформления допускается последующее внесение дополнений к договору и изменение тех или иных положений, предусмотренных договоров. Но все последующие договора и соглашения имеют вторичный характер и не вступают в силу без наличия договора мены.

Обязательно указываются место и дата составления документа и устанавливаются следующие положения договора мены:

  1. Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?Положение о сторонах сделки, где указываются фамилия, имя и отчество каждого контрагента, и его паспортные данные.
  2. Сведения об объектах недвижимости, с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик.
  3. Положение о переходе права собственности путём обмена квартирами (иным жильём) на основании заключённого договора.
  4. Условия передачи прав – непосредственный их переход, либо предоставление одной из сторон доплаты.
  5. Сроки, в которые должна произойти передача прав, в том числе – выписка жильцов и создание условий для переезда.
  6. Права и обязанности сторон при передаче и получении права собственности.
  7. Ответственность сторон – санкции, которые допустимо применить к контрагенту, при своевременном не исполнении установленных условий, в том числе – условия расторжения сделки.

ВНИМАНИЕ: В заключение ставятся подписи сторон и реквизиты юридического лица, сопровождающего сделку.

К ним относится всё, что может составлять нюансы сделки. Эти условия вносятся по согласованию сторон. Обычно они состоят из нижеследующего:

  • соблюдение интересов третьих лиц;
  • отдельно вынесенное положение о расторжении договора;
  • действие в условиях неодолимой силы;
  • число экземпляров договора;
  • обязательность регистрации в Росреестре;
  • нотариальное удостоверение.

Кроме этого существенную роль могут сыграть такие условия, как страхование объекта недвижимости или титульное страхование сделки. Иногда вносятся условия оплаты услуг за составление и удостоверение сделки.

После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.

В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

  • Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?Оценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
  • Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
  • Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
  • Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
  • Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
  • Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Преимущества и недостатки

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

  1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
  2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
  3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
  4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
  5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
  6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
  7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
  8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
  10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки. При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ. В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму. Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Подробнее об этом вы можете прочитать в статье про налоговый вычет при мене квартиры.

Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке

Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

  • Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
  • Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
  • При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.

Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

  • Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
  • Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
  • После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

Обмен жилья, которое было приобретено с помощью ипотеки, возможен только через куплю-продажу.

Затраты при совершении сделки мены

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом.

Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013  такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

  1. Обмен приватизированного жильяНаличие паспортов обеих сторон договора.
  2. Документ, который подтверждает родственную связь.
  3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
  5. Справка из кадастровых органов.
  6. Техпаспорт жилого помещения.
  7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.
ПОДРОБНЕЕ:  Соглашение о задатке при купле-продаже квартиры

Договор обмена должен быть:

  • Составлен в письменной форме.
  • Нотариально заверенным.
  • В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
  • Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
  • Предоставлен в трех экземплярах.
  • Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев.

Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее. Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.

Родственный обмен квартирами

С муниципальным жильем сложнее. Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.

Оформление совершенно бесплатно в обоих случаях. Никаких обязательных выплат за это не существует, так как сделка оформляется в простой письменной форме.

Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат. Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.

Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

Стоит тщательно проверять найденный вариант на «чистоту», для этого обязательно стоит ознакомиться с выпиской из Росреестра. Там будут видны обременения, если они есть.

кошелек

В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и родственниками или все-таки воспользоваться услугами юриста.

Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства. Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

Среди преимуществ сразу выделяется:

    Фото №6
  • безопасность при условии обращения в проверенное и авторитетное агентство;
  • отсутствие затрат сил и времени на поиски со стороны самого заявителя;
  • разнообразие предложений, которые самостоятельно могли быть и не обнаружены.

Среди основных недостатков:

  • высокая стоимость услуги с платой агенту;
  • агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.

При мене собственного жилья можно получить доплату за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения (размер, порядок оплаты и т.д.).

Однако при обмене государственной недвижимости невозможно получать доплату, так как действия осуществляются не с личным жильем, а с тем, которое участникам фактически не принадлежит.

Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное. Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

Все спорные вопросы придется решать в суде, если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.

Нюансы

Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

Важно: отсутствие в договоре пункта о доплате не защищает сторон сделки полностью. Если кто-либо из сторон обратится в суд, может быть вынесено решение о принудительной доплате на основании разницы стоимости квартир.

Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.

Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Сумма доплаты по договору указывается ее получателем в декларации о доходах по итогам года. С нее предстоит оплатить НДС в размере 13% суммы доплаты, если она владел этой собственностью менее трех лет.

Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.

Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.

При заключении соглашения мены квартиры на дом следует понимать, что равенство/неравенство количества комнат в обмениваемых объектах важно для их жильцов, но ничего не говорит о равноценности/неравноценности обмена (читайте о возможности обмена комнаты в квартире на дом и земельный участок).

По своим потребительским характеристикам квартира и дом – качественно разные объекты. Их оценка субъективна, кадастровая стоимость и цены в газетных объявлениях на аналогичные объекты могут дать лишь примерный ориентир для участников сделки.

Каковы особенности обмена двухкомнатной и трехкомнатной квартиры на дом? Количество комнат, бытовые условия в обмениваемых объектах учитываются при выдаче разрешения на обмен органом опеки, попечительства.

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена комнаты в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.

Выбирать рассматриваемую форму сделки следует с осторожностью и учетом перечисленных в статье предостережений.

Вы можете пожалеть денег на юридические услуги, недобросовестный обменщик не пожалеет их, чтобы с выгодой расторгнуть так прельстивший вас договор.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ).

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?

Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:

  • Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.

    Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.

  • Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
  • Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
  • При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
  • Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
  • Стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:

  • Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
  • Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
  • Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
  • Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.

Что лучше — обменять или продать квартиру — каждый решает самостоятельно, выбор зависит от предпочтений лица и конкретных обстоятельств сделки.

  1. Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
  2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

    Договор купли-продажи оформляется обычно в том случае, если есть разница в цене между двумя объектами сделки; договор мены применяется чаще всего в том случае, если ценовая разница минимальна или отсутствует вовсе. Это редкость, поэтому чтобы поменять жилье практически всегда оформляют договор купли-продажи.

  3. Собрать все необходимые документы, договориться со вторым участником сделки о взаимной стоимости недвижимости, составить договор на обмен квартиры с доплатой или договор купли-продажи (для обоих типов договоров требуются одни и те же пакеты документов), заверив его у нотариуса.
  4. Получить или передать доплату с регистрацией сделки у нотариуса. Заявиться в Росреестр с заявлением о переоформлении недвижимости, после чего гражданину выдается информация о сумме налога, рассчитанная в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ и в соответствии со статьей 224 Федерального закона N 117-ФЗ от 05.08.2000.

    На 2018 год и при заключении договора купли-продажи, и при заключении договора мены (ст. 567 ГК РФ) налоговая выплата установлена в размере, равному 13% от суммы сделки.

  5. После уплаты налога и предоставления в Росреестр квитанции, а также остальных документов, гражданин встает в очередь на рассмотрение дела. Если будет вынесено положительное решение по вопросу об обмене, процедура будет завершена.

Обмен квартир, в котором материнский капитал выступает в качестве доплаты, напрямую невозможен.

Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

  1. Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
  2. Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
  3. Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Обмен квартиры на частный дом, как и частного дома на квартиру, безусловно, возможен. Было бы желание. Однако существует целый ряд нюансов, которые необходимо учесть при произведении такого обмена.

Нужно учесть то, что жилье относится к разным категориям недвижимости, и документы на объект будут существенно отличаться.

Документы при родственном обмене квартир

Также не стоит забывать о том, что в данном случае речь пойдет о сделке с недвижимостью, к которой законодатель предъявляет особые требования, данные требования необходимо будет учесть.

Кроме того, отдельные вопросы возникнут с оформлением земельного участка. Ведь, как правило, индивидуальный жилой дом, находится на земельном участке, который также подлежит передаче новому собственнику, а значит, потребует дополнительного оформления вновь возникших прав.

Для того чтобы преодолеть все подводные камни, можно обратиться к специалистам, коих достаточное количество на рынке услуг. Однако, если лицо по какой-либо причине решило самостоятельно осуществить подбор необходимого объекта и произвести его покупку без участия специалистов, нужно выстроить для себя план действий, и понять, на что нужно будет обратить свое внимание.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

  1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
  2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
  3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
  4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
  5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
  6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

ПОДРОБНЕЕ:  Форма запроса 1 для получения субсидии: правила получения и порядок заполнения справки, сроки и цена госпошлины, образец

Заключение

Для составления договора мены требуется собрать пакет документов, который состоит из базовой документации. Отдельные ситуации требуют дополнительных документальных подтверждений. Договор составляется согласно установленным нормам, обязательно регистрируется в Росреестре, иногда требует нотариального удостоверения.

В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные способы обмена жилыми помещениями: бартер через куплю-продажу, трейд-ин, мена квартир. Для заключения сделок необходимо соблюсти установленный порядок, собрать пакет документов, осуществить официальную регистрацию перехода прав собственности.

Зачастую граждане оформляют обменные соглашения предметом, которых являются неравноценные объекты недвижимости, в таком случае производится доплата. При выполнении ряда условий возможно осуществить бартер жилья, находящегося в ипотечном залоге.

Стороны по своему усмотрению выбирают то, какое именно соглашение им удобнее и выгоднее заключить: продажа или обмен. Важно грамотно оформить договоры, стоит обратиться к услугам специалистов: юристы, нотариусы, риэлторы, что приведет к дополнительным расходам, но позволит выполнить сделку в рамках закона, учитывая права и интересы всех ее участников.

Вопрос

Обмен земельного участка на квартиру

Я получила наследство от бабушки, по завещанию она передала мне участок земли, а моему брату квартиру. Мы бы хотели поменяться завещанным имуществом, так как брат планирует строить дом, а я не против стать владельцем жилого помещения. Подскажите, каким образом мы можем перераспределить наследство?

Ответ

После того, как Вы и Ваш брат станете полноправными собственниками, то есть официально зарегистрируете полномочия обладателей, у Вас появится возможность распоряжаться имуществом по личному усмотрению. Так как Ваши желания являются обоюдными, и Вы не имеете друг к другу никаких претензий, то наиболее удобная и выгодная сделка для родственников — это мена. При этом если завещанное имущество неравноценно, одному из Вас придется производить доплату.

О возможности

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

МЕНА КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.

На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.

Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.

Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Все сделки регламентированы законодателем. Основные требования к их проведению содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, а точнее, в его второй части, именно к данному нормативно – правовому акту следует обратиться перед совершением любой сделки.

Кроме того, существуют Федеральный закон, регулирующий проведение сделок с недвижимостью (122-ФЗ).

Куда обратиться?

Как оформить обмен квартиры на квартиру? С чего начать обмен квартиры? В зависимости от вида собственности начало действий заинтересованного лица может быть разным.

Например, если речь идет о приватизированном объекте, то начать стоит, после подыскивания варианта, с подготовки документов и составлении текста соглашения. Оно не должно противоречить закону и интересам сторон.

Если же речь идет о государственном жилом помещении, то начать обязательно нужно с поиска варианта, так как найти его достаточно трудно. После этого стоит приступить к сбору всех необходимых подтверждений и разрешений от наймодателя, проживающих и т.д.

Где оформляют, куда обратиться? Непосредственно акт мены (обмена) оформляется сторонами самостоятельно. Для этого не обязательно привлекать юриста или нотариуса.

Тем не менее, и запрета такого нет. Если участники сомневаются в собственных юридических силах, лучше воспользоваться помощью специалиста.

Если задача – обменять муниципальную жилплощадь, то перед самостоятельным составлением договора, придется обратиться в муниципалитет за разрешением, а после его составления опять туда же за подтверждением.

В некоторых случаях при возникновении споров целесообразно обращаться в суд для их разрешения. В этом случае оформление предусмотрено в судебном порядке.

Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

  • Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
  • Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
  • Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
  • Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

  1. Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
  2. Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
  3. Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
  4. Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

Договор участники правоотношений заключают письменно.

Готовить его лучше с юристом. Для большей безопасности своего юриста нанимает каждая из сторон.

Нанятые юристы проверяют, доводят до необходимого уровня документы заказчика, проверяют документы контрагента, согласовывают окончательный вариант соглашения.

По желанию сторон сорглашение перед подачей на регистрацию заверяется нотариусом.

С чего начать?

Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.

Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.

Если квартира не приватизирована, её необходимо оформить в собственность. Иначе сделка не состоится.

Собственник жилплощади в многоэтажке изучает документы владельца дома, который предполагается обменять (читайте о порядке обмена приватизированной квартиры). Особое внимание обращает на оформление собственности на землю под домом.

Собственник дома первым делом узаконивает собственность на землю под домом, если не сделал этого ранее. Это длительная недешевая процедура (читайте об обмене дома на квартиру).

Сроки оформления и стоимость

Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

  • Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж? Какие документы нужны для мены одно- , двух- , и трехкомнатной квартиры?На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
  • Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
  • Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:

  • Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
  • Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
  • Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

Договор регистрируется в Управлении Росреестра в присутствии сторон (их представителей) при наличии необходимых для регистрации документов.

Переход права собственности регистрируется в Управлении Росреестра в срок до десяти рабочих дней с момента подачи заявителем документов на регистрацию.

Когда могут оказать в оформлении?

В оформлении соглашения мены, регистрации собственности учреждение Росреестра вправе отказать, если:

  1. Заявителями не представлен хотя бы один из обязательных для регистрации документов.
  2. В ходе проверки подлинности поданных прилагаемых к договору, заявлениям о регистрации собственности документов выяснится, что один из них или несколько не соответствуют действительности, устарели, подписанты договора утаили факты, препятствующие его заключению.
  3. После подачи бумаг на регистрацию произошли события, или регистрационный орган был извещен о фактах, препятствующих заключению договора.

Как происходит государственная регистрация?

  1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

    Внимание: если госпошлина не будет уплачена, регистрацию в Росреестре просто не станут оформлять.

  2. Подать заявление можно в УФРС, то есть местное отделение Росреестра, а также в Многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ). Еще перед подачей документов желательно сделать контрольный звонок в УФРС или МФЦ, уточнить состав требуемого пакета документов и сроков, в течение которых будут переоформлены права на собственность.
  3. Если регистратор принял заявление и документы без замечаний, процедура регистрации происходит уже без участия граждан. По истечению срока (см. выше) регистрация будет завершена, а участникам сделки потребуется лишь составить два акта о приеме-передачи квартир.

Пошлина и налоги

При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

  1. проверить счет тройки через интернет
  2. туристическая страховка сбербанк online
  3. страховой полис для шенгенской визы сбербанк
  4. продать авто с запретом
  5. узнать остаток на тройке по номеру
  6. как проверить сколько поездок на тройке онлайн
  7. альфа банк каско
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector